第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

　　(2015-12-01實(shí)施)

　　本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語(yǔ)和附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式;2.增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià);3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。

　　2 估價(jià)原則

　　2.0.1 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵循下列原則：

　　1.獨(dú)立、客觀、公正原則;

　　2.合法原則;

　　3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;

　　4.替代原則;

　　5.最高最佳利用原則。

　　2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

　　2.0.3 房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型，從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

　　2.0.4 遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。

　　2.遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　3.遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

　　4.遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估計(jì)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

　　5.遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

　　6.遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。

　　2.0.5 估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定 ，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人或意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定是從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度或意向取得者角度 進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。

　　2.當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明：

　　1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià);

　　2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià);

　　3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià);

　　4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià);

　　5)重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);

　　6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

　　2.0.6 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

　　1.政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià);

　　2.政府或其有關(guān)部門(mén)對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒(méi)有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

　　2)實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。

　　3 估價(jià)程序

　　3.0.1 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

　　1.受理估價(jià)委托;

　　2.確定估價(jià)基本事項(xiàng);

　　3.制定估價(jià)作業(yè)方案;

　　4.搜集估價(jià)所需資料;

　　5.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;

　　6.選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算;

　　7.確定估價(jià)結(jié)果;

　　8.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;

　　9.審核估價(jià)報(bào)告;

　　10.交付估價(jià)報(bào)告;

　　11.保存估價(jià)資料。

　　3.0.2 估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書(shū);

　　2.決定受理估價(jià)委托的，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書(shū)面估價(jià)委托合同;

　　3.受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；

　　4.除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。

　　3.0.3 估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型 ，應(yīng)在與估價(jià)委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)估價(jià)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。