4.6.5 運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每個(gè)組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　4.6.6 運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，然后利用該模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　4.6.7 運(yùn)用修復(fù)成本法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

　　4.6.8 運(yùn)用損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)先預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，再計(jì)算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

　　4.6.9 運(yùn)用價(jià)差法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損或價(jià)值增加評(píng)估時(shí)，應(yīng)先分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價(jià)值和改變之后狀況下的價(jià)值，再將兩者之差作為房地產(chǎn)的價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　5 不同估價(jià)目的下的估價(jià)

　　5.1 房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　5.1.1 房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價(jià)和抵押貸款后重估。

　　5.1.2 房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　1.評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

　　2.調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;

　　3.計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值;

　　4.分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　5.1.3 抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。

　　5.1.4 評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

　　5.1.5 抵押房地產(chǎn)己出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;

　　2.合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無租約限制價(jià)值。

　　5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評(píng)估其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：

　　1.直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

　　2.先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，且該出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用。

　　5.1.7 由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，應(yīng)按估價(jià)對(duì)象所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算;估價(jià)對(duì)象所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)己繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

　　5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值。

　　5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。

　　5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

　　5.1.11 在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)調(diào)查及在估價(jià)報(bào)告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值、抵押凈值可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

　　5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值等進(jìn)行重新評(píng)估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　5.1.13 重新評(píng)估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值。可采用批量估價(jià)的方法。

　　5.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)

　　5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收估價(jià)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收估價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收估價(jià)，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。

　　5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)兼顧公平、精準(zhǔn)、效率和成本。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互間具有可比性的房地產(chǎn)，宜優(yōu)先選用批量估價(jià)的方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以采用批量估價(jià)的方法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)采用個(gè)案估價(jià)的方法進(jìn)行估價(jià)。