2.經修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2；

　　3.當幅度或比值超出本條規(guī)定時，宜更換可比實例;

　　4.當因估價對象或市場狀況特殊，無更合適的可比實例替換時，應在估價報告中說明并陳述理由。

　　4.2.16 對經修正和調整后的各個可比實例價格，應根據它們之間的差異程度、可比實例房地產與估價對象房地產的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出比較價值。

　　4.2.17 比較法的原理和技術，也可用于其他的估價方法中有關估價數據的求取。

　　4.3 收益法

　　4.3.1 運用收益法進行房地產估價時，應按下列步驟進行：

　　1.選用具體估價方法;

　　2.測算收益期或持有期;

　　3.測算未來收益;

　　4.確定報酬率或資本化率、收益乘數;

　　5.計算收益價值。

　　4.3.2 收益法估價時，應區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法估價時，應區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉售模式。當收益期較長、難以預測該期限內各年凈收益時，宜選用持有加轉售模式。

　　4.3.3 選用全剩余壽命模式進行估價時，收益價值應按下式計算：

　　式中

　　V ─收益價值(元或元/m2);

　　Ai─未來第i年的凈收益(元或元/m2);

　　Yi─未來第i年的報酬率(%);

　　t ─收益期或持有期(年)。

　　4.3.4 選用持有加轉售模式進行估價時，收益價值應按下式計算：

　　式中：

　　V ——收益價值(元或元/m2);

　　Ai——期間收益(元或元/m2);

　　Vt——期末轉售收益(元或元/m2);

　　Yi——未來第i年的報酬率(%);

　　Yt——期末報酬率(%);

　　t ——持有期(年)。

　　4.3.5 選用直接資本化法進行估價，收益價值應按下式計算：

　　式中：

　　V─收益價值(元或元/m2);

　　NOI─未來第一年的凈收益(元或元/m2);

　　R─資本化率(%)。

　　4.3.6 收益期應根據土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命進行測算，并應符合下列規(guī)定：

　　1.土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命同時結束的，收益期應為土地使用權剩余期限或建筑物剩余經濟壽命;

　　2.土地使用權剩余期限和建筑物剩余經濟壽命不同時結束的，應選取其中較短者為收益期，并應對超出收益期的土地使用權或建筑物按第4.3.16條的規(guī)定處理。

　　3.評估承租人權益價值的，收益期應為剩余租賃期限。

　　4.3.7 持有期應根據市場上投資者對同類房地產的典型持有時間及能預測期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年。

　　4.3.8 凈收益可通過租賃收入測算的，應優(yōu)先通過租賃收入測算，并應符合下列規(guī)定：

　　1.應根據租賃合同和租賃市場資料測算凈收益，且凈收益應為有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用;

　　2.有效毛收入應為潛在毛租金收入減去空置和收租損失，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或為租金收入加其他收入;

　　3.運營費用應包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產正常使用或營業(yè)的必要支出，并應根據合同租金的內涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應計入;

　　4.評估承租人權益價值的，凈收益應為市場租金減去合同租金。

　　4.3.9 凈收益不可通過租賃收入測算的，應根據估價對象用途等情況，選擇下列方式之一進行測算：

　　1.商服經營型房地產，應根據經營資料測算凈收益，且凈收益應為經營收入減去經營成本、經營費用、經營稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于商服經營者的利潤后的余額。

　　2.生產型房地產，應根據產品市場價格和原材料、人工費用等資料測算凈收益，且凈收益應為產品銷售收入減去生產成本、銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用及應歸屬于生產者的利潤后的余額。

　　3.自用或尚未使用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按相應方式求取凈收益，或通過直接比較調整得出凈收益。

　　4.3.10 收益法估價中收入、費用或凈收益的取值，應符合下列規(guī)定：

　　1.除有租約限制且評估出租人權益價值或承租人權益價值中的租金收入外，都應采用正�？陀^的數據;

　　2.有租約限制且評估出租人權益價值的，已出租部分在租賃期間應按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入;

　　3.評估出租人權益價值或承租人權益價值時，合同租金明顯高于或明顯低于市場租金的，應調查租賃合同的真實性，分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

　　4.3.11 測算凈收益時，價值時點為現在的，應調查估價對象至少最近三年 的實際收入、費用或凈收益等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數據，應與類似房地產在正常情況下的收入、費用或凈收益等數據進行比較。若與正常客觀的數據有差異，應進行分析并予以修正。

　　4.3.12 期末轉售收益應為持有期末的房地產轉售價格減去轉售成本。持有期末的房地產轉售價格可采用直接資本化法、比較法等方法來測算。持有期末的轉售成本應為轉讓人負擔的銷售費用、銷售稅費等費用和稅金。