1.對一般的建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有因難的建筑物，宜測算重置成本;

　　2.對具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測算重建成本;

　　3.建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤;

　　4.建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤;

　　5.利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測算建筑物重置成本或重建成本的，應(yīng)了解該房屋重置價(jià)格的內(nèi)涵。

　　4.4.6 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤的測算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)為正�？陀^的支出和利潤；

　　2.銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤不應(yīng)作為投資利息的計(jì)算基數(shù)；

　　3.作為投資利息計(jì)算基數(shù)的各項(xiàng)必要支出的計(jì)息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止;

　　4.開發(fā)利潤應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤率。

　　4.4.7 建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

　　4.4.8 測算建筑物折舊，可選用年齡-壽命法、市場提取法、分解法。

　　4.4.9 采用年齡-壽命法測算建筑物折舊后價(jià)值時(shí)，可選用下列公式：

　　1.直線法：

　　2.成新折扣法：

　　V =C·q …………(4.4.9-2)

　　式中：

　　V ─建筑物折舊后的價(jià)值(元或元/m2);

　　C ─建筑物重置成本或重建成本(元或元/m2);

　　S ─建筑物預(yù)計(jì)凈殘值(元或元/m2);

　　t ─建筑物有效年齡(年);

　　N ─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命(年);

　　q ─建筑物成新率(%)。

　　4.4.10 建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。

　　4.4.11 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算 ，可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)、更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時(shí)間。

　　4.4.12 采用市場提取法求取建筑物折舊，應(yīng)從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實(shí)例，通過這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價(jià)值得到建筑物折舊。

　　4.4.13 采用分解法求取建筑物折舊，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，并應(yīng)分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩類。再分別測算出各個(gè)組成部分，然后相加得到建筑物折舊。

　　修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，應(yīng)作為可修復(fù)折舊;否則，應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對可修復(fù)折舊，應(yīng)測算修復(fù)成本并將其作為折舊額。

　　4.4.14 測算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)到估價(jià)對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定折舊額或成新率。

　　4.4.15 成本價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.對估價(jià)對象為包含土地和建筑物的房地產(chǎn)的，房地合估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

　　2.對估價(jià)對象為土地的，成本價(jià)值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　3.對估價(jià)對象為建筑物的，成本價(jià)值應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。

　　4.4.16 在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價(jià)時(shí)可不扣除折舊，但對存在減價(jià)因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。

　　4.4.17 成本法測算出的價(jià)值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對象的權(quán)益狀況與此不相同時(shí)，應(yīng)對成本法測算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　4.5 假設(shè)開發(fā)法

　　4.5.1 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

　　1.選用具體估價(jià)方法;

　　2.選擇估價(jià)前提;

　　3.選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式;

　　4.測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;

　　5.測算后續(xù)開發(fā)的必要支出;

　　6.測算開發(fā)完成后的價(jià)值;

　　7.確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤;

　　8.計(jì)算開發(fā)價(jià)值。

　　4.5.2 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇具體估價(jià)方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動(dòng)態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法;

　　2.動(dòng)態(tài)分析法應(yīng)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，且不另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤;