4.3.13 測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動(dòng)情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對(duì)應(yīng)的收益法公式，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。

　　4.3.14 報(bào)酬率宜選用下列方法求�。�

　　1.市場(chǎng)提取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益、等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。

　　2.累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率 ;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。

　　3.投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。

　　4.3.15 資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定，其中的綜合資本化率還可以根據(jù)具體情況，選用下列方法確定：

　　1.根據(jù)購(gòu)買房地產(chǎn)的資金構(gòu)成，將抵押貸款資本化率與權(quán)益資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計(jì)算：

　　RO=M·RM+(1-M)RE ………………(4.3.15-1)

　　式中： RO─綜合資本化率(%);

　　M─貸款價(jià)值比率;

　　RM─抵押貸款資本化率;

　　RE─權(quán)益資金資本化率(%)。

　　根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價(jià)值構(gòu)成，將土地資本化率和建筑物資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式確定：

　　RO=L·RL+B·RB ………………(4.3.15-2)

　　式中：

　　RO─ 綜合資本化率(%);

　　RL─ 土地資本化率(%)，

　　RB─ 建筑物資本化率(%);

　　L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%);

　　B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%)。

　　4.3.16 收益價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.對(duì)土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　2.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過建設(shè)用土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值;

　　3.對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過建設(shè)用土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定土地使用權(quán)期間屆滿無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　4.利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益計(jì)算土地價(jià)值，可采用下式：

　　利用土地和建筑物共同產(chǎn)生的收益計(jì)算建筑物價(jià)值，可采用下式：

　　式中：

　　AO ─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益(元或元/m2);

　　VL ─ 土地價(jià)值(元或元/m2);

　　VB ─ 建筑物價(jià)值(元或元/m2)。

　　4.3.17 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計(jì)算：

　　1.先分別測(cè)算自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，再將兩者相減;

　　2.先預(yù)測(cè)自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值，再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　4.4 成本法

　　4.4.1 運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

　　1.選擇具體估價(jià)路徑;

　　2.測(cè)算重置成本或重建成本;

　　3.測(cè)算折舊;

　　4.計(jì)算成本價(jià)值。

　　4.4.2 成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)選擇具體估價(jià)路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑;

　　2.當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本;

　　3.當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)作各自獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

　　4.4.3 測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　2.房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)。

　　4.4.4 測(cè)算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);

　　2.重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)；

　　3.除估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限。

　　4.4.5 測(cè)算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法，或利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定：