5.7 房地產(chǎn)保險估價

　　5.7.1 房地產(chǎn)保險估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估。

　　5.7.2 房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，宜評估假定在價值時點因保險事故發(fā)生而可能遭受損失的房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，可選用成本法、比較法。

　　5.7.3 保險事故發(fā)生后的財產(chǎn)損失評估，應(yīng)調(diào)查保險標(biāo)的在投保時和保險事故發(fā)生后的狀況，評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，可選用修復(fù)成本法、價差法、損失資本化法等方法。對其中可修復(fù)的部分，宜采用修復(fù)成本法測算其修復(fù)成本作為財產(chǎn)損失額。

　　5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

　　5.8.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

　　5.8.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)調(diào)查轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓對象狀況、轉(zhuǎn)讓價款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費負(fù)擔(dān)等轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面設(shè)定或約定時，宜評估在其書面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價值或價格;

　　2.當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面設(shè)定、約定或書面設(shè)定、約定不明確時，應(yīng)評估轉(zhuǎn)讓對象在價值時點的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負(fù)擔(dān)下的價值或價格。

　　5.8.3 已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評估無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及其使用條件。

　　5.8.4 以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益。

　　5.8.5 保障性住房銷售價格評估，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨享產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)享有方式，評估市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜評估市場價值;對采取獨享產(chǎn)權(quán)的，宜根據(jù)類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。

　　但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

　　5.9 房地產(chǎn)租賃估價

　　5.9.1 房地產(chǎn)租賃估價，應(yīng)區(qū)分出租人需要的估價和承租人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，評估市場租金或其他特定租金、承租人權(quán)益價值等。

　　5.9.2 以營利為目的出租劃撥建設(shè)用地使用權(quán)上的房屋租賃估價，應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出租金中所含的土地收益。

　　5.9.3 保障性住房租賃價格評估，應(yīng)根據(jù)貨幣補貼、實物補貼等租金補貼方式，評估市場租金或其他特定租金。對采取貨幣補貼的，宜評估市場租金;對采取實物補貼的，宜根據(jù)類似商品住房的市場租金、保障性住房的成本租金、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房租金影響因素，測算公平合理的租金水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房租賃價格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

　　5.10 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價

　　5.10.1 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)區(qū)分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價。

　　5.10.2 出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和出讓人的具體需要，評估市場價值或相應(yīng)出讓方式的底價。

　　5.10.3 意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等出讓方式和意向用地者的具體需要，評估市場價值或投資價值、相應(yīng)出讓方式的最高報價、最高出價、競爭對手的可能出價等。

　　5.10.4 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價應(yīng)調(diào)查出讓人對交付的土地狀況、出讓金等費用的支付方式等出讓條件的規(guī)定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.當(dāng)出讓人對出讓條件有明文規(guī)定時，應(yīng)評估在其明文規(guī)定的出讓條件下的價值或價格;

　　2.當(dāng)出讓人對出讓條件無明文規(guī)定或規(guī)定不明確時，宜評估在價值時點的土地狀況、出讓金等費用在價值時點一次性付清等條件下的價值或價格。

　　5.10.5 當(dāng)出讓人需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價。

　　5.10.6 當(dāng)意向用地者需要的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價采用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.當(dāng)土地未被任何意向用地者占有時，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價;

　　2.當(dāng)土地己被該意向用地者占有時，應(yīng)選擇介于業(yè)主自行開發(fā)與自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價;

　　3.當(dāng)土地己被其他意向用地者占有時，應(yīng)選擇介于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)與被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)之間的某種前提進(jìn)行估價。

　　5.11 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價

　　5.11.1 房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估、其他房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價 。