2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日�；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿(mǎn)足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

　　3.估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。

　　4.價(jià)值類(lèi)型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義或內(nèi)涵。

　　3.0.4 估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　1.估價(jià)工作內(nèi)容及質(zhì)量要求，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道等;

　　2.估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度;

　　3.估價(jià)工作的人員安排等。

　　3.0.5 估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料 ：

　　1.反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料;

　　2.估價(jià)對(duì)象及其同類(lèi)房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;

　　3.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料;

　　4.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。

　　3.0.6 對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。

　　3.0.7 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.應(yīng)觀察、詢(xún)問(wèn)、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況;

　　2.應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周?chē)�環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料;

　　3.應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

　　3.0.8 當(dāng)無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

　　3.0.9 在估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專(zhuān)家或單位提供專(zhuān)業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

　　3.0.10 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專(zhuān)業(yè)以外的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，經(jīng)實(shí)地査勘、査閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)家咨詢(xún)后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

　　3.0.11 估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審査核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審核的意見(jiàn)、結(jié)論、日期和人員及其簽名。

　　3.0.12 估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章而正式生效，并按有關(guān)規(guī)定或估價(jià)委托合同的約定交付估價(jià)委托人 。

　　3.0.13 估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷(xiāo)毀下列估價(jià)資料：

　　1.估價(jià)報(bào)告;

　　2.估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同;

　　3.估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料;

　　4.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和溝通情況記錄;

　　5.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄;

　　6.估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;

　　7.估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄;

　　8.外部專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

　　3.0.14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于10年 。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。

　　4 估價(jià)方法

　　4.1 估價(jià)方法選用

　　4.1.1 選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析。

　　4.1.2 估價(jià)方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。

　　2.估價(jià)對(duì)象或其同類(lèi)房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法;

　　3.估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。

　　4.估價(jià)對(duì)象具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

　　4.1.3 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍;當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。

　　4.2 比較法

　　4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：