第一節(jié)房地產(chǎn)估價規(guī)范

　　(2015-12-01實施)

　　本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語和附錄A估價報告的規(guī)范格式;2.增加了路線價法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價、為財務(wù)報告服務(wù)的房地產(chǎn)估價等目的的估價;3.細(xì)化、完善了估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、估價職業(yè)道德等內(nèi)容。

　　2 估價原則

　　2.0.1 房地產(chǎn)的市場價值評估，應(yīng)遵循下列原則：

　　1.獨(dú)立、客觀、公正原則;

　　2.合法原則;

　　3.價值時點(diǎn)原則;

　　4.替代原則;

　　5.最高最佳利用原則。

　　2.0.2 房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

　　2.0.3 房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值和價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

　　2.0.4 遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。

　　2.遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

　　3.遵循價值時點(diǎn)原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

　　4.遵循替代原則，評估價值與估計對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

　　5.遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

　　6.遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

　　2.0.5 估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定 ，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.當(dāng)估價對象的權(quán)利人或意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時，應(yīng)先根據(jù)估價目的確定是從估價對象權(quán)利人的角度或意向取得者角度 進(jìn)行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。

　　2.當(dāng)估價對象已為某種利用時，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并在估價報告中說明：

　　1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價;

　　2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價;

　　3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價;

　　4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價;

　　5)重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價;

　　6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價。

　　2.0.6 當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

　　1.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價;

　　2.政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

　　2)實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。

　　3 估價程序

　　3.0.1 房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

　　1.受理估價委托;

　　2.確定估價基本事項;

　　3.制定估價作業(yè)方案;

　　4.搜集估價所需資料;

　　5.實地查勘估價對象;

　　6.選用估價方法進(jìn)行測算;

　　7.確定估價結(jié)果;

　　8.撰寫估價報告;

　　9.審核估價報告;

　　10.交付估價報告;

　　11.保存估價資料。

　　3.0.2 估價委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.在接受估價委托時，應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書;

　　2.決定受理估價委托的，應(yīng)與估價委托人訂立書面估價委托合同;

　　3.受理估價委托后，應(yīng)根據(jù)估價項目的規(guī)模、難度和完成時間確定參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價，且應(yīng)明確其中一人為項目負(fù)責(zé)人；

　　4.除應(yīng)采用批量估價的項目外，每個估價項目應(yīng)至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與受理估價委托、實地查勘估價對象、撰寫估價報告等估價工作。

　　3.0.3 估價基本事項包括估價目的、價值時點(diǎn)、估價對象和價值類型 ，應(yīng)在與估價委托人進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)行確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　1.估價目的應(yīng)根據(jù)估價委托人真實、具體的估價需要及估價報告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對表述應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡潔。