2016年房地產(chǎn)估價師案例分析章節(jié)講義第二章第一節(jié)

　　第一節(jié)　居住房地產(chǎn)估價

　　(一)居住房地產(chǎn)及其特點

　　1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁、交易量巨大。

　　2.具有較強(qiáng)的相似性、可比性

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個居住小區(qū)中，往往有很多棟相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計、相似的戶型和功能等;在同一棟居住房地產(chǎn)內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實例。

　　3.不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房(兩限房、公共租賃房)，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)(有限產(chǎn)權(quán))，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價也具有各自的獨特性。商品房價格既包含建筑價格也包含土地價格，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價格的同時，還應(yīng)分析是否包含土地價格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。因此對居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價時應(yīng)了解這些特點。(往�？键c經(jīng)濟(jì)適用房估價扣除土地出讓金)