(四)居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　1.商品房估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對(duì)于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過(guò)樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。

　　2.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不包含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。

　　[案例2-1]

　　××市××區(qū)××路××號(hào)軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　　一、委托人：(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象：

　　估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)××路××號(hào)，包括磚混結(jié)構(gòu)六層樓房2幢，共計(jì)××戶，總建筑面積××㎡。本次評(píng)估范圍房屋具備煤氣、暖氣、水、電等生活設(shè)施。

　　估價(jià)對(duì)象多數(shù)建成于20世紀(jì)90年代，房屋普遍出現(xiàn)頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨，陽(yáng)臺(tái)擋板開(kāi)裂，墻面抹灰有裂縫、脫落等問(wèn)題。

　　該估價(jià)對(duì)象所處住宅小區(qū)東臨××路，南臨××道，西臨××路，北臨××道。該區(qū)域的各種基礎(chǔ)配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施較為齊全。估價(jià)對(duì)象周圍多為單行路，交通狀況一般。根據(jù)××市中心城區(qū)住宅用地級(jí)別圖屬于六級(jí)地區(qū)。

　　注：對(duì)照16頁(yè)實(shí)務(wù)狀況分析可找出缺少估價(jià)對(duì)象權(quán)益情況的介紹

　　四、估價(jià)目的：為委托人進(jìn)行房改出售軍產(chǎn)住房提供參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2000年1月1日。

　　六、價(jià)值定義：本次評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法：(略，見(jiàn)技術(shù)報(bào)告)

　　十、估價(jià)結(jié)果：

　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的枯價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為2158元/㎡。

　　注：缺總價(jià)和大寫但價(jià)值定義：本次評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格�？刹凰沐e(cuò)誤

　　注：估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)結(jié)果不應(yīng)使用“可能”這樣的字樣。

　　十一、估價(jià)人員：(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期：2006年8月16日至2006年8月23日。

　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限：本報(bào)告使用期限自出具之日起為一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。

　　注：估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)作業(yè)日期能看出這是一個(gè)過(guò)去時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估

　　××市××區(qū)××路××號(hào)軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析：(略)

　　三、市場(chǎng)背景分析：(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的一種最可能的使用。這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價(jià)對(duì)象獲得最佳的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量，也就是說(shuō)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方法中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)人員認(rèn)為該估價(jià)對(duì)象的預(yù)計(jì)使用功能合理，交通狀況良好，基礎(chǔ)及生活服務(wù)設(shè)施齊全，從其土地用途及周邊環(huán)境來(lái)看，目前作為居住用房使用符合最高最佳使用原則。

　　五、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)人員認(rèn)真分析了所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，因此采用了如下方法進(jìn)行評(píng)估：

　　1.根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的交易量，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定，有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法，所以選取市場(chǎng)法為第一種估價(jià)方法。

　　2.估價(jià)人員考慮到該估價(jià)對(duì)象作為經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際情況，所以選用成本法作為第二種估價(jià)方法。估價(jià)人員通過(guò)搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等資料，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測(cè)算得出土地使用權(quán)價(jià)值;運(yùn)用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格，估價(jià)人員搜集有關(guān)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅建設(shè)非營(yíng)業(yè)性公建配套費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料，扣除折舊，然后將建筑物與土地使用權(quán)價(jià)值相加，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的積算價(jià)格，確定經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià)。

　　3.對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，確定最終的估價(jià)結(jié)果及各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)。