七、估價結(jié)果確定

　　根據(jù)基準(zhǔn)價格及各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)確定每套住宅的價格，詳見《各套住宅評估價格明細(xì)表》(略)。

　　注：缺附件

　　案例說明

　　一、本案例的由來

　　2006年8月，我公司接受駐津部隊的委托，對部隊干休所的經(jīng)濟(jì)適用房單價(估價時點(diǎn)為2000年1月1日)和各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)(樓層、朝向、結(jié)構(gòu))進(jìn)行評估。此項(xiàng)目工作量大，要求交付報告的時間短，關(guān)系到部隊房改工作能否順利進(jìn)行，意義重大。

　　二、本案例估價工作的主要技術(shù)路線和工作計劃

　　部隊已出臺了房改計算公式，其中包括軍(工)齡、職務(wù)級別、房齡、經(jīng)濟(jì)適用房單價和各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)等，評估公司只需評估后兩項(xiàng)，最終的總房價由部隊自行計算。

　　技術(shù)路線：

　　1.首先采用市場法計算在估價時點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)單價。

　　2.采用成本法計算在估價時點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)單價。

　　3.對上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對兩種方法的估價結(jié)果進(jìn)行簡單算術(shù)平均，確定最終的估價結(jié)果。

　　4.參照市場上各種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，得出樓層、朝向、結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　工作計劃：

　　1.由兩名估價師對估價對象的建筑物狀況及周圍環(huán)境進(jìn)行實(shí)地查看。(一天)

　　2.搜集同一供求圈內(nèi)在估價時點(diǎn)正常成交的三宗以上可比實(shí)例。搜集估價時點(diǎn)的××市基準(zhǔn)地價及建筑物造價標(biāo)準(zhǔn)、利率等數(shù)據(jù)。(一天)

　　3.采用市場法和成本法計算;撰寫估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。(兩天)

　　4.估價報告交付審核，打印裝訂。(一天)

　　三、本案例估價工作的主要難點(diǎn)和解決方案

　　(一)主要難點(diǎn)

　　1.估價時點(diǎn)為過去(回顧性估價)即2000年1月1日，估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(diǎn)(過去)時的狀況。

　　2.兩種估價方法價格內(nèi)涵統(tǒng)一的問題。

　　3.確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　(二)解決方案

　　1.在計算經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)單價時，市場法采用與估價時點(diǎn)相近的成交實(shí)例。成本法采用估價時點(diǎn)時的地價及建筑物造價標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.在以成本法計算經(jīng)濟(jì)適用房三、四層的基準(zhǔn)價格時，由于各層的建筑造價是一樣的，我們考慮其樓層差價主要是由各層土地貢獻(xiàn)率的不同，造成土地分?jǐn)們r值的差異，使成本法與市場法的結(jié)果在價格內(nèi)涵上保持一致。

　　3.估價人員在實(shí)地查看時，找出存在的影響房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)缺陷，這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，估價人員結(jié)合估價對象的實(shí)際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)上的可行性，參考工程造價資料，確定修復(fù)各項(xiàng)質(zhì)量缺陷所需的費(fèi)用。通過求取修復(fù)費(fèi)用占房屋總價的比例來確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　四、本案例估價的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　通過本案例，我們感覺到數(shù)據(jù)積累的重要性，如果沒有良好的數(shù)據(jù)庫，要想在短時間內(nèi)查找到6年以前的數(shù)據(jù)是不可能的。