六、估價測算過程

　　(一)基準(zhǔn)價格的計算

　　1.基準(zhǔn)價格的含義

　　本項(xiàng)中求取的基準(zhǔn)價格含義為以2000年1月1日為基準(zhǔn)日、面積規(guī)模為80～90㎡、樓層為3層(6層到頂)、磚混結(jié)構(gòu)、建筑格局每層2～3戶、建成于1994年、南北朝向兩室戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房(配套設(shè)施：管道煤氣、集中供熱、有線電視、磁卡式一戶一表)價格。

　　2.市場法測算

　　(1)選取可比實(shí)例

　　注：第一看是否適合作可比實(shí)例，是否是類似房地產(chǎn)，同一供求圈，用途、結(jié)構(gòu)相同，權(quán)益相同，規(guī)模檔次相當(dāng)，日期接近，正常成交價。

　　第二注意區(qū)位、實(shí)物情況的差異，對應(yīng)系數(shù)是否修正、修正方向是否正確

　　(2)交易情況修正

　　所有被選可比實(shí)例均為正常情況下的交易實(shí)例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為l。

　　(3)交易日期調(diào)整(房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整)

　　可比實(shí)例的交易日期均在1999年10月至12月之間，據(jù)估價人員對該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示：在此期間市場價格波動較小，故交易日期調(diào)整系數(shù)確定為l。

　　(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　�、賲^(qū)位狀況調(diào)整

　　注：最好先有狀況介紹表，再對應(yīng)調(diào)整系數(shù)表

　　第一看是否對應(yīng)，第二看調(diào)整方向

　　各可比實(shí)例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為

　　A=100/99.8=1.002

　　B=100/99.8=1.002

　　C=100/99.5=1.005

　　D=100/100=1

　　E=100/100=1

　�、跈�(quán)益狀況調(diào)整

　　所有選取的可比實(shí)例權(quán)益狀況與估價對象均相同，故權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)為1。

　�、蹖�(shí)物狀況調(diào)整

　　注：新的大綱中，朝向樓層應(yīng)放到區(qū)位因素調(diào)整中

　　則各可比實(shí)例的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為

　　A=100/98.6=1.014

　　B=100/98.6=1.014

　　C=100/94=1.064

　　D=100/100.5=0.995

　　E=100/100.5=0.995

　　(5)求取比準(zhǔn)價格

　　百分率法求取比準(zhǔn)價格的公式：

　　比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房

　　地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　比準(zhǔn)價格A=2198×1×1×1.002×1×1.014=2233.23元/㎡

　　比準(zhǔn)價格B=2175×1×1×1.002×1×1.014=2209.86元/㎡

　　比準(zhǔn)價格C=1932×1×1×1.005×1×1.064=2065.93元/㎡

　　比準(zhǔn)價格D=2259×l×l×l×l×0.995=2247.71元/㎡

　　比準(zhǔn)價格E=2289×l×l×l×l×0.995=2277.56元/㎡

　　(6)求取基準(zhǔn)價格

　　由于上述五個比準(zhǔn)價格比較接近，對其進(jìn)行簡單算術(shù)平均。

　　估價對象市場法基準(zhǔn)價格(單價)=2206.86元/㎡≈2207元/㎡