(二)影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　　1.影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　(1)交通條件。交通條件對于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

　　(2)生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局等等。

　　(3)教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。名校效應(yīng)。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。

　　(4)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。

　　(5)朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因系外，還有一個重要的因素是景觀。(與教材有出入)

　　不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，樓層越高景觀和空氣質(zhì)量越好，因此通常是 樓層越高價格越高。

　　2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級。

　　住宅結(jié)構(gòu)可分為：①鋼結(jié)構(gòu)�、阡摻罨炷�土結(jié)構(gòu) ③磚混結(jié)構(gòu)�、艽u木結(jié)構(gòu)

　　(2)設(shè)施與設(shè)備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等。

　　(3)質(zhì)量。建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級。

　　(4)裝修。對于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。二手房價格受裝修的影響相對較少。