七、估價結(jié)果確定
根據(jù)基準價格及各項調(diào)節(jié)系數(shù)確定每套住宅的價格,詳見《各套住宅評估價格明細表》(略)。
注:缺附件
案例說明
一、本案例的由來
2006年8月,我公司接受駐津部隊的委托,對部隊干休所的經(jīng)濟適用房單價(估價時點為2000年1月1日)和各項調(diào)節(jié)系數(shù)(樓層、朝向、結(jié)構(gòu))進行評估。此項目工作量大,要求交付報告的時間短,關(guān)系到部隊房改工作能否順利進行,意義重大。
二、本案例估價工作的主要技術(shù)路線和工作計劃
部隊已出臺了房改計算公式,其中包括軍(工)齡、職務(wù)級別、房齡、經(jīng)濟適用房單價和各項調(diào)節(jié)系數(shù)等,評估公司只需評估后兩項,最終的總房價由部隊自行計算。
技術(shù)路線:
1.首先采用市場法計算在估價時點的經(jīng)濟適用房三、四層的基準單價。
2.采用成本法計算在估價時點的經(jīng)濟適用房三、四層的基準單價。
3.對上述兩種方法所得結(jié)果進行綜合,對兩種方法的估價結(jié)果進行簡單算術(shù)平均,確定最終的估價結(jié)果。
4.參照市場上各種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度,得出樓層、朝向、結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。
工作計劃:
1.由兩名估價師對估價對象的建筑物狀況及周圍環(huán)境進行實地查看。(一天)
2.搜集同一供求圈內(nèi)在估價時點正常成交的三宗以上可比實例。搜集估價時點的××市基準地價及建筑物造價標準、利率等數(shù)據(jù)。(一天)
3.采用市場法和成本法計算;撰寫估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。(兩天)
4.估價報告交付審核,打印裝訂。(一天)
三、本案例估價工作的主要難點和解決方案
(一)主要難點
1.估價時點為過去(回顧性估價)即2000年1月1日,估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況。
2.兩種估價方法價格內(nèi)涵統(tǒng)一的問題。
3.確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。
(二)解決方案
1.在計算經(jīng)濟適用房基準單價時,市場法采用與估價時點相近的成交實例。成本法采用估價時點時的地價及建筑物造價標準。
2.在以成本法計算經(jīng)濟適用房三、四層的基準價格時,由于各層的建筑造價是一樣的,我們考慮其樓層差價主要是由各層土地貢獻率的不同,造成土地分攤價值的差異,使成本法與市場法的結(jié)果在價格內(nèi)涵上保持一致。
3.估價人員在實地查看時,找出存在的影響房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)缺陷,這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷,估價人員結(jié)合估價對象的實際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟上的可行性,參考工程造價資料,確定修復(fù)各項質(zhì)量缺陷所需的費用。通過求取修復(fù)費用占房屋總價的比例來確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)。
四、本案例估價的主要經(jīng)驗總結(jié)
通過本案例,我們感覺到數(shù)據(jù)積累的重要性,如果沒有良好的數(shù)據(jù)庫,要想在短時間內(nèi)查找到6年以前的數(shù)據(jù)是不可能的。