3.成本法測算

　　經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，其中，開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補償費等7項費用，具體計算過程如下：

　　(1)開發(fā)成本

　　A.土地的取得成本

　�、偾笕≌鞯睾筒疬w安置補償費(即土地使用權(quán)價格)

　　此次估價采用了基準地價修正法求取土地使用權(quán)價格。所謂基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。

　　根據(jù)《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》，基準地價修正法評估宗地地價的計算公式為;

　　宗地地價=基準地價×(1+總和修正率)×(1+其他修正系數(shù))

　�、诖_定估價對象的土地級別及基準地價

　　估價對象土地使用權(quán)證上的土地用途分別為干休所和宿舍，估價對象在估價時點的實際用途為住宅，故此次估價對象的土地用途按照居住用途進行計算。根據(jù)《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》，估價對象位于××市中心市區(qū)六級地區(qū)，該級別住宅用地的基準地價為1630元/㎡。(不包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費)

　�、鄞_定影響居住用地價格的區(qū)域因素修正系數(shù)

　�、艽_定影響居住用地價格的個別因素修正系數(shù)

　　a.使用年期修正

　　待估宗地的地類用途為住宅，使用權(quán)類型為軍產(chǎn)，為國有劃撥土地，無需進行使用年期修正。

　　b.期日修正系數(shù)

　　本次估價采用的基準地價是根據(jù)1998年公布的《××市1998中心聲區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》，該報告于1998年11月開始正式實施，從實施之日至估價時點這段時期內(nèi)，估價對象所在地區(qū)土地市場價格無明顯變化，故期日修正系數(shù)確定為1。

　　c.土地出讓金修正系數(shù)

　　估價對象為劃撥土地，需進行出讓金修正，依據(jù)××號印發(fā)《××市深化土地使用制度改革方案》，按17%扣除其應(yīng)交納的土地出讓金。

　　d.容積率修正系數(shù)

　　此次估價按《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》公布的六級居住用地進行估價，基準地價以一定的容積率為基礎(chǔ)，《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》中公布的住宅用地的容積率為1.8。查表確定容積率修正系數(shù)為1。

　　e.土地開發(fā)程度修正系數(shù)

　　土地開發(fā)程度通過基礎(chǔ)設(shè)施完備度水平影響土地質(zhì)量，進而影響宗地地價。土地開發(fā)程度修正以設(shè)定的平均開發(fā)程度“七通一平”(紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整)的正常平均開發(fā)成本為標準，將待估宗地的實際開發(fā)狀態(tài)與“七通一平”開發(fā)程度比較，加上或減去相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費的差值。

　　待估宗地實際開發(fā)程度為“七通一平”，故不做修正。

　　f.住宅的樓層修正系數(shù)

　　通常，由于樓層的差異造成方便程度、視野、小環(huán)境的差異，使樓層成為影響房屋使用價值的重要因素之一。住宅用途的房屋僅僅由于所在樓層的不同，其售價或租金水平都存在明顯差異。在使用公布的《××市1998中心市區(qū)土地級別和基準地價更新成果報告》進行估價時，相關(guān)居住用地的基準地價應(yīng)是其區(qū)域內(nèi)所有樓層土地的平均價格，至于其中某一樓層的地價，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的價格貢獻程度作 相應(yīng)修正。

　　經(jīng)過估價人員對區(qū)域內(nèi)一段時間內(nèi)交易的一定數(shù)量的商品房住宅及二手房資料的調(diào)查研究，并參考能查閱到的有關(guān)樓層價格修正的相關(guān)數(shù)據(jù)，確定本次估價對象基準價格的三、四層土地地價修正系數(shù)為1.1。

　　⑤計算修正后地價

　　修正后單位地價=基準地價×(1+總和修正率)×(1+其他修正系數(shù))=1630×(1-2.6%)×(1-3%)×(1-17%)×1×1×l.1≈l406元/㎡

　　待估宗地樓面地價=單位地價÷容積率=1406÷1.8≈781元/㎡

　　B.勘查設(shè)計和前期工程費

　　估價人員參照估價時點社會平均造價情況進行測算、修正，得到估價對象勘查設(shè)計和前期工程費單價為24元/㎡。

　　C.建筑安裝工程費

　　根據(jù)《××房地產(chǎn)市場》公布的××市磚混結(jié)構(gòu)多層住宅投資成本分析;確定工程費單價為680元/㎡。

　　D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費估價人員對估價對象進行了實地查看，該地區(qū)周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，依據(jù)××市配套費用水平，確定住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費單價為247元/㎡。

　　E.市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費

　　經(jīng)濟適用房的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費單價為116元/㎡。

　　注意：還應(yīng)該算其他工程費

　　F.管理費

　　經(jīng)濟適用房開發(fā)成本中，管理費用按照不超過前5項之和的2%計算。

　　管理費=前5項之和×2%=37元/㎡

　　G.投資利息

　　投資利息計息基數(shù)為前6項之和，估價對象開發(fā)周期取1年，年利率為5.85%，假設(shè)各項費用在開發(fā)周期內(nèi)是均勻投入的。

　　投資利息=前6項之和×[(1+利率)1/2-1]=54元/㎡

　　注：未考慮銷售費用的影響

　　(2)銷售稅費

　　稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，基數(shù)為開發(fā)成本前7項之和，稅率為5.55%。

　　營業(yè)稅及其附加=開發(fā)成本前7項之和×5.55%=108元/㎡

　　注：銷售稅費計算基數(shù)為開發(fā)成本是錯誤的。

　　銷售費用：由于估價對象為軍隊經(jīng)濟適用房，定向銷售給部隊住戶，銷售費用不予考慮。

　　注：這個經(jīng)濟適用房也是有可能上市的，因此不能將實際成本作為客觀成本計算

　　(3)利潤

　　估價對象為經(jīng)濟適用房，根據(jù)有關(guān)規(guī)定成本利潤率為3%，計算基數(shù)按8項之和。利潤=開發(fā)成本前8項之和×3%=61元/㎡

　　注：成本利潤率基數(shù)不正確，不應(yīng)包括稅費

　　成本利潤率的基數(shù)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、不包括銷售稅

　　(4)成本法計算的經(jīng)濟適用房基準價格

　　基準價格=開發(fā)成本+稅金+利潤=2108元/㎡

　　注：這里未考慮建筑物折舊

　　3.基準價格的確定

　　市場法計算的基準價格=2207元/㎡

　　成本法計算的基準價格=2108元/㎡

　　由于兩種方法的結(jié)果差異不大，將上述兩種方法的計算結(jié)果的算術(shù)平均值作為基準價格的最終結(jié)果。

　　注：依據(jù)表述不準確

　　(2207+2108)÷2≈2158元/㎡

　　(二)各項調(diào)節(jié)系數(shù)

　　1.樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：

　　估價人員搜集同一供求圈內(nèi)市場上不同樓層的住宅房屋成交價格，進行整理分析，找出因樓層不同而引起房屋總價的差異，通過求取此價格差異占房屋總價比例來確定樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：

　　2.朝向調(diào)節(jié)系數(shù)

　　估價人員搜集同一供求圈內(nèi)市場上不同朝向的住宅房屋成交價格，進行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋總價的差異，通過求取此價格差異占房屋總價的比例來確定朝向調(diào)節(jié)系數(shù)：

　　3.結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)

　　估價對象多數(shù)建成于20世紀70年代，房屋普遍出現(xiàn)頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨，陽臺擋板開裂，墻面抹灰有裂縫、脫落等問題。

　　這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，估價人員結(jié)合估價對象的實際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟上的可行性，參考工程造價資料，確定修復(fù)各項質(zhì)量缺陷所需的費用。通過求取修復(fù)費用占房屋總價的比例來確定結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)：

　　估價對象房屋出現(xiàn)如上相應(yīng)缺陷問題，每符合一種情況即應(yīng)扣減相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)。