估價(jià)測(cè)算過程

　　(一)采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格

　　估價(jià)對(duì)象屬于獨(dú)立的整幢樓宇，并且尚未竣工，適用于成本法測(cè)算。成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。重新構(gòu)建價(jià)格中包括：土地使用權(quán)價(jià)格、建筑安裝工程費(fèi)、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息以及投資利潤。

　　注：缺銷售費(fèi)和銷售稅費(fèi)等

　　1.土地使用權(quán)價(jià)格(采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法)

　　北京市基準(zhǔn)地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)狻⑼�熱力及宗地�?nèi)土地平整(簡(jiǎn)稱“七通一平”)或宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整(簡(jiǎn)稱“五通一平”)，在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià);樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分?jǐn)偟耐暾�土地使用�?quán)的平均價(jià)格;樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均客積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年限內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。

　　樓面熟地價(jià)的計(jì)算公式為：

　　樓面熟地價(jià)=適用的樓面熟地價(jià)×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

　　北京市基準(zhǔn)地價(jià)表(單位：元/建筑面積)

　　表1-4

　　北京市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵如下：

　�、偻恋亻_發(fā)程度：居住用途一至六級(jí)土地開發(fā)程度為“七通一平”;

　　②平均容積率：居住一至六級(jí)平均容積率為2;

　�、刍鶞�(zhǔn)日期：基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2002年1月1日;

　　④土地使用年限：居住用途最高使用年限為70年;

　�、葸m用的基準(zhǔn)地價(jià)：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住，是北京市基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)中的居住一級(jí)地價(jià)區(qū)，土地使用權(quán)樓面熟地價(jià)在4740～7000元/㎡之間。計(jì)算高低限的平均值，確定樓面熟地價(jià)為5870元/㎡;

　�、奁谌招拚�系數(shù)：基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期為2002年1月1日，基準(zhǔn)日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域土地使用權(quán)價(jià)格基本沒有變化，所以不需要修正;

　�、咭蛩匦拚�系數(shù)的確定：

　　北京市居住一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表

　　表1-5

　　備注：A、商業(yè)繁華度：指距離商業(yè)中心的距離、商業(yè)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類型、客流的數(shù)量與質(zhì)量。B、文通便捷度：指公吏條件、距離火車站等交通疏散中心距離、區(qū)域道路密集程度。C、區(qū)域土地利用方向：指周邊土地利用方向的一致性。D、臨街寬度和深度：指臨街寬度和深度對(duì)商業(yè)的影響。E、臨街道路狀況：指臨街道路類型、級(jí)別、人行道寬度和交通管制。F、宗地形狀及可利用程度：指宗地形狀對(duì)土地利用的影響程度。G、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：指公共設(shè)施和水、電、熱、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度。