各樓層面積表　　　　　　　　　　　　　　表1-6

　　改建方案的室內外裝修設計如下：

　　外墻面：背槽式瓷板干掛幕墻(重量輕，強度高);

　　外墻窗：斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗;

　　天棚：T型鋁合金龍骨，面層采用鋁合金板;

　　隔斷墻：采用雙排T型龍骨，巖棉填充，雙層AT板刮膠;

　　會議室層頂：采用輕型鋼架，保溫隔聲屋面加芯板;

　　樓地面：會議室采用地毯，辦公用房采用復合木地板，衛(wèi)生間采用瓷磚。

　　A.采用收益法測算改建完成后的寫字樓市場價格

　　收益法是指運用適當?shù)膱蟪曷剩瑢㈩A期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算

　　到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)市場價格。

　　1.年租金毛收入

　　經(jīng)對估價對象周邊相類似的物業(yè)調查分析，確定估價對象可出租建筑面積的租金水平。整個區(qū)域類似中高檔次寫字樓每天每平方米租金4元至6元。實例如下表：

　　注：選用類似寫字樓可比實例狀況描述不充分，表格形式一目了然。

　　未說明可比實例租金的含義

　　未說明租金4-6元為預測值

　　寫字樓租金實例

　　表1-7

　　最終取其平均值確定估價對象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場上有一定的競爭力，辦公面積、會議室面積等在計算租金時統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計算

　　注：計算錯誤4991+613+2016=7620，設施設備面積不可出租;

　　車庫收益按停車位計算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價對象的車位租金取600元/個·月，在市場上有一定的競爭力。則估價對象的年租金毛收入為：

　　(5×7832×365+600×12×132)÷10000=1524.38萬元

　　注：車庫租金應單獨計算和寫字樓的報酬率不同

　　沒有考慮停車場出租空置率和拖欠租金問題

　　2.年有效租金收入

　　考慮出租代理費用、出租空置率、租賃緩租期、租金交付拖欠等情況的影響，每年每套房屋總收益損失的租金按1.5個月計算，則年有效租金收入為：

　　1524.38萬元×(1-1.5/12)=1333.83萬元

　　注：應說明是預測值

　　車庫收益按房屋的空置率計算不合適

　　3.年客觀運營費用

　　(1)房產(chǎn)稅

　　按年有效租金收入的12%計算，

　　1333.83萬元×12%=160.06萬元

　　(2)營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加

　　按年有效租金收入的5.5%計算，

　　1333.83萬元×5.5%=73.36萬元

　　(3)物業(yè)維修費用

　　根據(jù)目前物業(yè)維修的統(tǒng)計資料，維修費用約占年有效租金收入的2%，則物業(yè)維修費為：

　　1333.83萬元×2%=26.68萬元

　　維修費用約占年有效租金收入的2%

　　注：應說明取費依據(jù)

　　(4)土地使用稅(城鎮(zhèn)土地使用稅);

　　按4元/㎡(土地面積)計算，土地使用稅為：

　　5550×4÷10000=2.22萬元

　　注：應說明土地使用稅4元/㎡取費依據(jù)

　　(5)物業(yè)管理費(合公共水電費、垃圾處理費、物業(yè)公司工作人員工資等)

　　按年有效租金收入的5%計算：

　　1333.83萬元×5%=66.69萬元

　　物業(yè)管理費按年有效租金收入的5%

　　注：應說明取費依據(jù)

　　(6)年客觀運營成本

　　年客觀運營成本=上述5項之和=329.01萬元

　　注：缺保險費或相關說明

　　4.年凈收益

　　年凈收益=年有效租金收入一年客觀運營成本=1333.83萬元-29.01萬元=1004.82萬元

　　5.確定報酬率

　　報酬率實質上是一種投資收益率，即報酬率應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。雖然目前北京房地產(chǎn)投資的風險較以往有所增加而投資收益率有所下降，但相對其他行業(yè)仍然具有較高的投資收益率。由于房地產(chǎn)本身的固有特性以及房地產(chǎn)存在的地域性，使不同區(qū)位、不同類型、不同時期的房地產(chǎn)投資收益率會存在一定的差異。經(jīng)過調查計算分析，估價對象所在區(qū)域為北京市最中心地帶，房價回落的可能性很小，但同時總房價款較高因此仍具有一定的投資風險，最終確定投資收益率為8%。

　　注：寫字樓和車庫取相同的報酬率錯誤

　　6.采用收益法測算的房地產(chǎn)市場價格

　　注：未說明公式選用理由

　　p=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　其中P——房地產(chǎn)市場價格

　　a——年凈收益(1004.82萬元/年)

　　r——報酬率(8%)

　　n——收益年限(綜合土地使用年限50年)