因素修正系數(shù)=l-2.5%=97.5%。

　�、嗄晗扌拚�系數(shù)：基準(zhǔn)地價(jià)界定的居住用途土地使用權(quán)年限為m=70年，估價(jià)對象土地使用權(quán)終止日期為2065年10月30日，土地剩余使用年限為n=59.48年。年限修正系數(shù)=(1-[1/(1+r)n])÷(1-[1/(1十r)m])=0.994

　　r：土地報(bào)酬率(取8.00%)

　　注：r的取值未說明理由

　　n：宗地剩余使用年限(59.48年)

　　m：法定最高出讓年限(70年)

　�、崛莘e率修正系數(shù)的確定：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率(R)，查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。估價(jià)對象現(xiàn)狀容積率約為2.71，確定容積率修正系數(shù)為0.932。

　�、夤纼r(jià)對象樓面熟地價(jià)的確定樓面熟地價(jià)=適用的樓面熟地價(jià)×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

　　樓面熟地價(jià)=5870×l×0.994×0.932×0.975=5302元/㎡

　　2.建筑安裝工程費(fèi)

　　根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)的建筑安裝工程費(fèi)約為1 800元/m2。

　　3.紅線內(nèi)市政工程費(fèi)(基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi))

　　紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參考目前市政工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大約為建筑安裝工程費(fèi)的10%，由此可測算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：

　　1800×10%=180元/m2

　　4.專業(yè)人士費(fèi)(勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi))

　　包括工程的工程設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%：

　　(1800+180)×10%=198元/m2

　　注：該費(fèi)率取值未說明理由

　　5.管理費(fèi)

　　管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%，則管理費(fèi)為：

　　(1800+180)×8%=158.40元/m2

　　上述4項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為2336.40元/m2。

　　注：該費(fèi)率取值未說明理由

　　6.投資利息

　　利率按年貸款利率6.O3%計(jì)算。類似于估價(jià)對象的正常建造期為2年，其中土地開發(fā)期為0.5年、建設(shè)期1.5年。各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：

　　土地投資利息:5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70元/m2

　　建筑物投資利息:2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89元/m2

　　投資利息:658.70+104.89=763.59元/m2

　　7.投資利潤

　　根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價(jià)對象的實(shí)際情況，設(shè)定估價(jià)對象整個(gè)建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述土地使用權(quán)價(jià)格、建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，成本利潤率取10.00%，則投資利潤為：

　　土地投資利潤：5302×10.O0%=530.20元/m2

　　土地投資利潤計(jì)算

　　建筑物投資利潤：2336.40×10.O0%=233.64元/m2

　　投資利潤：530.20+233.64=763.84元/m2

　　8.建筑物現(xiàn)值的確定

　　成本法中的成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看，并結(jié)合委托人和資產(chǎn)占有方的介紹，估價(jià)對象于1998年改造為現(xiàn)狀，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會計(jì)制度一會計(jì)科目和會計(jì)報(bào)表》(1992年6月5日建綜[1992]349號印發(fā))，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板)的說明，非生產(chǎn)用房的年限為60年，截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象房屋剩余耐用年限約為52年。求取建筑物的成新率的計(jì)算公式為：

　　(1)該建筑物的成新率=n÷(t+n)×100%

　　t=建筑物已使用過的年限為8年

　　n=建筑物剩余的年限為52年

　　該建筑物的成新率=52÷(8+52)×100%=86.67%

　　注：年限計(jì)算，估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地剩余年限59.45大于建筑物剩余年限52年，所以選用建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算，應(yīng)在報(bào)告中說明。

　　(2)求取最終建筑物的現(xiàn)值，其計(jì)算公式為：

　　V=C×q

　　V=建筑物現(xiàn)值

　　C=建筑物重新購建價(jià)格(估價(jià)對象建筑物現(xiàn)狀價(jià)值為上述建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)、建筑物投資利息、建筑物開發(fā)利潤之和);

　　q=建筑物的成新率(%)

　　最終建筑物現(xiàn)狀價(jià)值單價(jià)=(1800+180+198+158.40+104.89+233.64)×86.67%=2318.27元/㎡

　　9.估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的確定

　　最終估價(jià)對象的價(jià)值單價(jià)=建筑物現(xiàn)狀價(jià)值單價(jià)+土地使用權(quán)價(jià)格+土地投資利息+土地開發(fā)利潤=2318.27+5302+658.70+530.20=8809.17元/㎡

　　最終估價(jià)對象現(xiàn)狀價(jià)值總價(jià)=8809.17×15032.27=13242萬元人民幣

　　(二)從改建為寫字樓角度測算估價(jià)對象市場價(jià)格(假設(shè)開發(fā)法)

　　根據(jù)清華建筑設(shè)計(jì)院出具的改造方案要點(diǎn)，估價(jià)對象現(xiàn)狀主樓所有夾層拆除;主樓4至12軸設(shè)為辦公及設(shè)備用房;主樓一至四軸樓板及剪力墻拆除，設(shè)為立體機(jī)械停車庫;主樓12至16軸梁、板、柱、剪力墻及四層以上部分均拆除，四層屋頂改為網(wǎng)架屋頂，共設(shè)三層會議室;基地面積為1875㎡，總建筑面積為9036㎡;主樓為六層;前面附屬樓為八層(由于是磚混結(jié)構(gòu)，不宜對這一部分的結(jié)構(gòu)再行改造);主樓頂上還加有一層設(shè)備層;結(jié)構(gòu)形式為框架—剪力墻結(jié)構(gòu);大會議室按觀演空間設(shè)計(jì)，共有池座一層，樓座兩層，總面積為533㎡，可設(shè)732座;停車庫設(shè)為立體機(jī)械停車庫，設(shè)六個(gè)出口，停車總數(shù)為132輛。