注：土地使用年限50年應(yīng)說明取值理由

　　需要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命52年，估價時點取得土地使用權(quán)取50年，分兩種情形：

　　到期后對收回建筑物不予補償，取50年

　　到期后對收回建筑物給予補償，應(yīng)加上建筑物剩余補償?shù)膬r值。

　　根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測算出估價對象具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)利條件下的房地產(chǎn)市場價格為總價12292萬元，單價為13603元/㎡。

　　B.采用市場法測算改建完成后的寫字樓市場價格

　　市場法是指在求取估價對象的房地產(chǎn)價格時，將估價對象與在較近時期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。

　　1.可比實例選擇

　　選擇三個與估價對象的用途相近(同)、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易的實例，以它們的價格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)的因素，進行因素修正，求取估價對象的價格。由于估價對象周邊新建出售的寫字樓項目較少，選取實例時以同一地價區(qū)位的寫字樓為參照。

　　注：三個可比實例結(jié)構(gòu)、權(quán)益狀況未說明(權(quán)利相同、結(jié)構(gòu)用途相同、規(guī)模檔次相當(dāng))

　　具體實例如下：

　　實例A：金寶通匯大廈

　　位于東城區(qū)建國門內(nèi)金寶街18號，金寶街東段路南。金寶通匯大廈左右鄰街無其他辦公建筑，其商業(yè)、辦公氣氛主要受金寶街西段眾多商務(wù)大廈影響。公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到達，距東二環(huán)線較近。項目占地3347㎡，總建筑面積17056㎡。建筑共9層，有底商，為新建建筑，目前主體結(jié)構(gòu)及外立面裝修均已完成，正進行內(nèi)部裝修，尚未有企業(yè)入住。拋光大理石外立面，采暖通風(fēng)系統(tǒng)采用中央空調(diào)。物業(yè)管理費擬定為10元/㎡·月。2006年5月的市場價格為15500元/㎡。

　　實例B：盈地大廈

　　位于東城區(qū)朝陽門內(nèi)大街298號，北鄰朝陽門內(nèi)大街，西距東四北大街約50m。地段商業(yè)氣氛較好，公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全。公交線路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大廈為建成并已使用項目，共地上9層，地下3層，含商業(yè)和寫字樓。商業(yè)部分名稱為盈通購物城，現(xiàn)正在招商。項目占地6500㎡，總建筑面積48·000㎡。建筑物外立面鋪米花石材，部分為淡綠色玻璃幕墻。公共部分精裝修，淡綠色玻璃外窗，采用中央空調(diào)系統(tǒng)。辦公物業(yè)管理費為23元/月·㎡，由專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。2006年5月寫字樓的市場價格為15000元/㎡。

　　實例C：金域中心

　　位于東城區(qū)朝陽門內(nèi)大街以南，北距朝陽門內(nèi)大街約50m，東距東二環(huán)約100m，西鄰朝內(nèi)小街。項目東有新建成的凱恒中心、北有中海油大廈，區(qū)域商務(wù)氣氛濃郁，公共配套設(shè)施齊全。交通便利公交線路多，有112路、115路、109路等，距環(huán)線地鐵朝陽門站約100m。項目總建筑面積12萬㎡，共分九個組團，規(guī)模巨大。建筑物地下、2層地上7至12層不等，一至二層為商業(yè)。底商層高4.5m，二層商業(yè)及辦公部分層高3.9m。配有美國約克和瑞士威克特中央空調(diào)系統(tǒng)、美國艾頓自控系統(tǒng)，美國GIC通訊系統(tǒng)、日本BOLIN安防系統(tǒng)等先進樓宇配套，通寬帶及有線電視。建筑外立面采用拋光大理石與褐色玻璃幕墻相間，公共部分精裝修。2006年5月的市場價格為15000元/㎡。

　　2.編制比較因素條件說明表

　　估價對象與可比實例的比較因素條件詳述見表下表。

　　比較因素條件說明表

　　表1-8