3.編制比較因素條件指數(shù)表

　　根據(jù)估價對象與可比實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定見下表：

　　比較因素條件指數(shù)表

　　表1-19

　　4.編制因素比較修正系數(shù)表

　　根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)下表：

　　因素比較修正系數(shù)表

　　表1-20

　　5.上述三個實例中與估價對象的相關(guān)性強(qiáng)度依次為元嘉國際公寓、恒基中心匯豪閣公寓、巷上家園，根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗和市場狀況，采用加權(quán)平均求取，權(quán)重分別為：元嘉國際公寓取0.4，恒基中心匯豪閣公寓0.3，巷上家園取0.3，則測算的結(jié)果為：

　　改建完成后的公寓單價：0.4×12468+0.3×12048+0.3×11058=11919元/㎡

　　改建完成后的公寓總價：11919×15032.27÷10000=17917萬元

　　B.假設(shè)開發(fā)法測算估價對象市場價格

　　1.建筑安裝工程費(fèi)

　　根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)以及原設(shè)計方案，估價對象的繼續(xù)建安裝修工程費(fèi)為1000元/㎡。

　　2.紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

　　紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參考目前市政工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價對象的紅線內(nèi)市政工程費(fèi)大約為建筑安裝工程費(fèi)的10%，由此可測算紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：

　　1000×10%=100元/㎡

　　3.專業(yè)人士費(fèi)

　　包括工程的工程設(shè)計、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費(fèi)，該費(fèi)用約占建筑安裝工程費(fèi)及紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的10%：

　　(1000+100)×10%=110元/㎡

　　4.管理費(fèi)

　　管理費(fèi)是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項費(fèi)用占建筑安裝工程費(fèi)和紅線內(nèi)市政工程費(fèi)的8%，則管理費(fèi)為：

　　(1000+100)×8%=88元/㎡

　　上述4項費(fèi)用合計為1298元/㎡。

　　5.投資利息

　　利率按年貸款利率6.03%計算。類似于估價對象的正常繼續(xù)建造裝修期為1年，各項費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：

　　投資利息：1298×[(1+6.03%)1/2—1]=38.56元/㎡

　　6.開發(fā)利潤

　　根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價對象的實際情況，設(shè)定估價對象整個建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，利潤率取10.00%，開發(fā)利潤為：

　　開發(fā)利潤：1298×10.00%=129.80元/㎡

　　7.估價對象續(xù)建費(fèi)用

　　估價對象續(xù)建費(fèi)用單價：1298+38.56+129.80=1466元/㎡

　　8.估價對象價格測算結(jié)果

　　估價對象價格=改建完成后的公寓價值一改建費(fèi)用

　　估價對象單價=11919-1466=10453元/㎡

　　估價對象總價=10453×15032.27÷10000=15713萬元

　　(四)估價結(jié)果的確定

　　估價結(jié)果運(yùn)用了三種技術(shù)路線測算，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價法測算估價對象價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格。

　　三種評估技術(shù)路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，測算的結(jié)果見下表：

　　三種評估技術(shù)路線評估結(jié)果一覽表

　　表1-21

　　三種估價路線測算出的方法價格差別較大，分析原因有以下內(nèi)容：