三、簡答題(本大題共4小題,每小題5分,共20分) 
1.由于房地產價格是由地價和房價共同組成的,其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性,主要體現(xiàn)在哪些方面? 
2.影響土地級別的因素主要歸納為哪五類? 
3.新建房地產價格的構成中,開發(fā)成本主要由哪些方面構成的? 
4.基準地價修正系數(shù)測定有哪些途徑? 
四、計算題(本大題共2小題,每小題10分,共20分) 
1.某寫字樓建筑面積3000m²,月租金水平為140元/m²,空置率為10%,租金損失平均為毛租金收入的4%,合理運營費用為有效毛租金的35%,求該寫字樓的凈收益? 
2.為評估某商鋪的價格,在該商鋪附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例,有關資料如下表: 

上表交易情況中,正（負）值表示可比實例價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中,正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度.從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場價格基本不變,以后月均遞增2%.試利用上述資料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價（如需計算平均值,采用簡單算術平均法）. 
五、論述題(本大題共2小題,每小題10分,共20分) 
1.論述房地產估價的現(xiàn)實意義. 
2.論述剩余法的適用范圍.