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　　三、案例分析題(共20題題每題2分,有單選和多選;錯本題不得分,少選,所選的每個選項得0.5分)

　　(一)張某以600萬元的價格購買一預售的商鋪用于出租,購買資金均為自由資金,付款方式為分三年支付,三年的付款比例分別為20%、25%和55%,第四年即可出租第四年的毛租金收入為100萬元,裝修費為50萬元,經(jīng)營成本為20萬元,在此后的經(jīng)營期內(nèi)無程金收入和經(jīng)成本的年平均上漲率均為15%,張某要求的投資收率為10%，購買商鋪的投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初。

　　81.該投資項目的現(xiàn)金流出為()。

　　A.商鋪購買款

　　B.經(jīng)營成本

　　C.貸款還本付息額

　　D.商鋪裝修費用

　　【參考答案】ABD

　　82.該投資項目第18年的凈現(xiàn)金流量為()萬元。

　　A.56606

　　B.650.96

　　C.860.90

　　D.990.04

　　【參考答案】A

　　83.張某購買商鋪的資金在考慮資金時間價值下的現(xiàn)值為()萬元

　　A.450.79

　　B.495.87

　　C.529.09

　　D.600.00

　　【參考答案】C

　　84張某在經(jīng)營期內(nèi)可能產(chǎn)生的非系統(tǒng)風險為()

　　A.通貨膨脹風險

　　B.利率風險

　　C.收益現(xiàn)金流風險

　　D.持有期風險

　　【參考答案】CD

　　(二)

　　評估某寫字褸在建工程的價值,其土地是3年前通過掛牌方式取得的50年建設用地使用權,預計該寫字樓2年后建設出租的月毛租金為50元/平方米,空置率為10%

　　運營費用為毛租金的40%,報酬率為8%。

　　85評估該在建工程的價值,可采用的方法為()。

　　A.比較法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設開發(fā)

　　【參考答案】BD

　　86該寫字樓建成后的年凈收益為()元/平方米

　　A.300

　　B.360

　　C.540

　　D.600

　　【參考答案】A

　　87該寫字樓建成后的價值為()元/平方米。

　　A.3059

　　B.3633

　　C.3750

　　D.4500

　　【參考答案】B

　　88關于采用假設開發(fā)中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法求取在建工程價值的說法,正確的為()

　　A.該寫字樓建成后的價值直接扣除續(xù)建成本等之后即為該在建工程的價值

　　B.該寫字樓建成后的價值經(jīng)折現(xiàn)之后還需扣除投資利息現(xiàn)值才為該在建工程的價值

　　C.該寫字樓建成后的價值經(jīng)折現(xiàn)之后還需扣除開發(fā)利潤現(xiàn)值才為該在建工程的價值

　　D.該寫字樓建成后的價值經(jīng)折現(xiàn)之后還需要扣除續(xù)建成本現(xiàn)值才為該在建工程的價值

　　【參考答案】D

　　(三)

　　某房地產(chǎn)開放企業(yè)將其新建的商品住宅同時委托甲、乙.丙三家經(jīng)紀機構代為銷售

　　每家經(jīng)紀機枃均可售全部房,同時委托甲經(jīng)圮機構進行營銷策劃,告代理合同約定,各特售單位的基準價由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定,經(jīng)機構可以在高作價的3%范圍內(nèi)自主定價銷售,甲經(jīng)紀機構在營銷策劃劃方案中提出的部分促銷活動如下:開盤前

　　舉辦一場明星演會:聘在校大學生發(fā)放項目宣傳資料:以“生活與環(huán)保”為主

　　題組織報告會:前20名購店者贈這全套家具。乙經(jīng)紀機均急于打開銷售局面

　　在未征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意的情況下,承諾將一套基準價為10000元/年方米的住宅按9500元/平方米的價格授予購居人

　　89該情售代表的形式為()

　　A.公開代

　　B.聯(lián)合代理

　　C.共同代理

　　D.轉代理

　　【參考答案】A

　　90對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市言,該項目銷售代理方式的缺點為()。

　　A.銷售進度慢

　　B.協(xié)調(diào)工作量大

　　C,用金結算復雜

　　D.能售單價低

　　參考答案 BC

　　91甲經(jīng)紀機構雪綃策劃建議的促銷活動中,屬于銷廣的為(

　　A開盤前舉辦明星演唱會

　　B.招職在交人學生發(fā)放項日宣傳資料

　　C.以”生活與環(huán)�！睘橹髟浇M織報告會

　　D.前20名購房聲贈送全套家具

　　【參考答】ACD

　　92.針對乙經(jīng)紀機構對一套住宅的自主定價銷告行為,房抱產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可要求

　　至少按()元/平方米收取該套住宅價款。

　　A.9500

　　B.9700

　　C.10000

　　D.10300

　　【網(wǎng)參考答案】B

　　(四)某新建住宅小區(qū)的住宅總建的面積15萬平方米,非住宅總建面積2萬平方米,

　　2015年3月31竣工驗收后交付業(yè)主。此時已累計銷售交付建筑面積12萬平方米

　　其中非位宅建面積1萬平方米),交存住宅專項性性修資金1500萬元/前期物業(yè)服

　　務企業(yè)已進駐把供物業(yè)管理報務.2016年12月5日,合約定保修期2年的小區(qū)主供

　　水設備壞,發(fā)生準修費用5萬元,2017年1月30日該小區(qū)仝部售完畢,并選聘了

　　新的物業(yè)服務企;2017年6月,小區(qū)主供水設全需更換,更換費用為12萬元。

　　93截至2015年3月31日已交存住宅專修維修資金的單位和個人為( )

　　A.已入住的住宅業(yè)主

　　B.已入住的非生宅業(yè)主

　　C.物業(yè)建設單位

　　D.非住宅使用人

　　【刈校答家】AB

　　94.關于2016年12月5口主供水設損不維修責任的說法,正確的為(

　　A.應由物業(yè)建設單位負表維修并承擔維修要月

　　B.應由前期物業(yè)服務全業(yè)魚擊維修并承拒框應費用

　　C.應由前期物函企業(yè)負吉淮修,物業(yè)怖工單位承修些

　　D.應由前期勿業(yè)服務企業(yè)負支維修,用在住宅專項維修資金中列支

　　【校參考答案】A

　　95該小區(qū)2016年住宅專項維修基僉的管理(或代管)單位為()

　　A.前期物業(yè)服務企業(yè)

　　B.已入住的住宅業(yè)主

　　C.物業(yè)所在地建設(房地產(chǎn))行政主管部門

　　D.物業(yè)建設單位

　　【參考答案】C

　　96.2017年6月小區(qū)主供水設備更換費用的負擔方式為()

　　A.住它業(yè)主負擔10.588萬,在件寶專項維修資命中支

　　B.非住宅業(yè)主負掃1412元,在住宅專項維修資金中列支

　　C.由新聘的物業(yè)服務企業(yè)負擔,在物業(yè)服務費中列支

　　D.有物業(yè)建設單位和業(yè)名負擔50%

　　【參考答案】AB

　　(五)王某購買了一套建筑面積100平方米、套內(nèi)建筑面積80平方米的住宅,成交價為每平方米建筑面積5000元。王某支付首付款后,余額申請住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款,按月等額償還貨款本息,最低首付款比例為40%,住房公積金貸款最高額度為25萬.

　　97該住宅每平方米套內(nèi)建筑面枳筆價格為( )

　　A,4000

　　B.5000

　　C.5500

　　D.6250

　　【參考笞案】D

　　98王某購買該住宅的首付款少為()萬元

　　A.16

　　B.20

　　C.30

　　D.40

　　【參考答案】B

　　99關于王某選譯最優(yōu)貸款方案的說法,正確的為( )

　　A.先用足商業(yè)銀行貨款又

　　B.先選擇住房公積金貸款

　　C.住房公積金貨款商業(yè)銀行貸款各半

　　D,隨意選擇住房公積金貨款和商業(yè)銀行貸款

　　參考答案B

　　100工某如果想減少月還款額,可采取的辦法為()

　　A.減少首付款

　　B.延長貸款期限

　　C.減少貸款額

　　D.爭取貸款利率優(yōu)惠

　　【參考答案】BCD