某大廈8套公寓房地產糾紛估價報告

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件

　　一、本報告所依據(jù)的與估價對象有關的法律文件來源。

　　1.由委托方提供的資料

　　鑒定委托書(原件)。

　　2.由××物業(yè)管理公司提供的資料

　　(1)國有土地使用證(復印件);

　　(2)關于××房地產開發(fā)有限公司申請預售“××大廈”的批復(復印件);

　　(3)××市商品房銷售許可證(復印件)，

　　(4)××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表(復印件);

　　(5)××大廈××單元房屋預售合同、××單元租轉售合同、××單元商品房買賣合同、××單元商品房買賣合同(復印件)。

　　本報告中所采用的由××物業(yè)管理公司提供的文件，我公司未向政府有關部門核實，其真實性由該公司負責。

　　二、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員向××市房地產管理部門有關人員的咨詢和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價水平基本無重大變化，高檔外銷公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩(wěn)，因此此次評估的結果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產價格相同，不做調整。

　　三、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進行了入戶調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶型、結構、裝修方面情況一致。

　　四、××大廈的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，此次評估的估價對象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報告的市場比較法中也同樣選取了比較實例中的公寓部分進行因素比較和系數(shù)修正。

　　五、在房地產的銷售和租賃過程中，不同樓層、戶型的房屋的價格有所不同。根據(jù)估價對象分布于不同樓層的特點，此次在評估過程中所選取的比較實例的價格為平均價，修正后的估價結果也為平均價，不再作樓層、朝向的價格調整。

　　六、本報告中對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點估價對象的現(xiàn)狀而言，市場價格在具體實現(xiàn)過程中會受市場環(huán)境變化、處置費用、交易稅費等因素的影響，本報告的使用者在使用本報告的結果時應予充分考慮。

　　七、本次評估的目的是為委托方對涉及上述估價對象的民事裁判提供價值參考依據(jù)，評估結果的價格定義是估價對象在不同估價時點的房地產市場價格。在評估過程中，評估人員并未考慮對估價對象進行強制處分和短時間變現(xiàn)的特殊性。

　　八、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，本評估公司不承擔責任。

　　九、本報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整數(shù)，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。

　　十、根據(jù)估價對象的實際情況，估價人員在測算1997年、1998年的房地產價格時采用了美元作為計算單位，測算2001年的價格時采用了人民幣作為計算單位。

　　房地產估價結果報告

　　一、委托方(略)

　　二、受托方(略)

　　三、估價對象

　　(一)估價對象界定

　　××大廈位于××市××區(qū)××路××號，××路與××路交叉口的東南角，建設用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。

　　此次委托方委托評估的估價對象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評估總建筑面積為1084.4㎡。

　　(二)權利狀況

　　根據(jù)評估人員掌握的資料.××大廈由××房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，1993年5月申請立項并開工建設。截止估價作業(yè)日期，××房地產開發(fā)有限公司已取得××大廈的《國有土地使用證》(證號：×國用××字第××號)，土地使用權性質為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

　　根據(jù)委托方的《鑒定委托書》，××房地產開發(fā)有限公司與××保稅區(qū)××貿易有限公司、××開發(fā)建設公司產生法律糾紛，涉及標的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產權的市場價格。

　　(三)建筑物狀況

　　××大廈占地面積為4995㎡，銷售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對的方形大廈，外墻采用高級釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結構及風格在××商業(yè)區(qū)具有一定的標志性。大廈地下1～2層為設備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯;商業(yè)用房及寫字樓用房采用中央空調，公寓用房采用分體式空調。此次評估的對象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡。該8套房屋的客廳與臥室內墻刷乳膠漆，實木地板，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調。

　　四、估價目的

　　為委托方對涉及上述估價對象的民事裁判提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時點

　　(1)1997年4月25日;

　　(2)1998年6月18日;

　　(3)2001年6月5日。

　　六、價值定義

　　本報告的估價結果是指估價對象(建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓)，土地出讓年限為50年，在估價時點1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價對象具備完整產權(能夠在市場上公開、自由地出售)條件下的房地產市場價格。

　　七、估價依據(jù)

　　本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務院、建設部、國土資源部等有關部門頒布的有關法規(guī)和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關資料，我公司掌握的房地產市場行情以及估價人員實地勘察所獲取的資料。具體資料如下：

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》。

　　(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》。

　　(3)《房地產估價規(guī)范》。

　　(4)《中國房地產統(tǒng)計年鑒》。

　　(5)委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價對象的有關法律文件、圖表和資料(詳見附件)(略)。

　　(6)我公司掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察所獲取的材料。

　　八、估價原則

　　我們在估價時遵循了以下原則：

　　(一)合法原則：房地產估價必須以房地產合法使用為前提。

　　(二)最高最佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行。

　　(三)替代原則：房地產價格遵循替代規(guī)律，有相同使用價格或相同效用、有替代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。

　　(四)估價時點原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產往往具有不同的價格水平，本報告對估價對象的房地產市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點已知或假設的狀況為準。