采用實(shí)例A、實(shí)例B的資本化率的平均值得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2001年6月5日的資本化率：

　　(5.31%+4.5%)÷2=4.91%

　　(2)估價(jià)對(duì)象及類似房地產(chǎn)自1999年至今，一直保持著銷售市場(chǎng)滯銷、租金價(jià)格較低的狀態(tài)，在測(cè)算2001年6月5目的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，估價(jià)人員假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益在剩余的41.58年的經(jīng)營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

　　5.完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　P=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中p——完整產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;

　　a——年凈收益(433600元/a);

　　r——資本化率(4.91%);

　　n——土地使用年限(按剩余土地使用年限41.58年計(jì))。

　　根據(jù)上述公式以及上述分析取得的數(shù)據(jù)，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象具備完整產(chǎn)權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格為762.75萬元人民幣，折合單價(jià)為7034元/㎡。

　　附件　　附件一：《中華人民共和國土地管理法》(復(fù)印件)

　　附件二：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(復(fù)印件)

　　附件三：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(復(fù)印件)

　　附件四：《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》(相關(guān)內(nèi)容復(fù)印件)

　　附件五：《鑒定委托書》(復(fù)印件)

　　附件六：《國有土地使用證》(××國用[××]字第××號(hào))(復(fù)印件)

　　附件七：關(guān)于××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)預(yù)售“××大廈的批復(fù)”(復(fù)印件)

　　附件八：商品房銷售許可證((19933×房權(quán)售字第××號(hào))(復(fù)印件)

　　附件九：××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表(復(fù)印件)

　　附件十：物業(yè)位置示意圖

　　附件十一：物業(yè)現(xiàn)狀照片

　　附件十二：評(píng)估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(復(fù)印件)

　　答案：

　　(1)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺估價(jià)應(yīng)用的有效期。

　　(2)使用“房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算書”欠妥。

　　(3)區(qū)域因素分析中用詞不當(dāng)。

　　(4)估價(jià)測(cè)算過程中“對(duì)于采用收益法進(jìn)行評(píng)估的解釋”不正確。