九、估價思路和方法

　　本評估報告對估價對象在三個估價時點的價格進行測算

　　1.1997年4月25日

　　估價對象于1993年開始銷售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩(wěn)銷售階段，根據(jù)估價人員掌握的資料，1997年高檔外銷公寓的租賃及銷售市場都比較穩(wěn)定，有一定的市場交易量，與估價對象類似的房地產(chǎn)項目有A廣場、B大廈、C大廈等，因此本次評估采用市場比較法測算估價對象在1997年4月25日的房地產(chǎn)價格。

　　2.1998年6月18日

　　根據(jù)評估人員對××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價對象的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整。

　　3.2001年6月5日

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹以及評估人員對××市房地產(chǎn)市場所掌握的資料，高檔外銷公寓市場在該估價時點的銷售情況低迷，成交案例較少，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不足。相反，租賃市場相對平穩(wěn)，雖租金下降，但仍維持一定的市場交易量，因此，本次評估采用收益法測算估價對象在2001年6月5日的房地產(chǎn)價格。

　　十、估價結(jié)果我公司估價人員本著公平、公正、客觀的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價格進行了評估。最終確定估價對象具備完整產(chǎn)權(quán)(能夠在市場上公開、自由地出售)條件下的房地產(chǎn)市場價格。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期　　2001年6月5日至2001年7月10日。

　　房地產(chǎn)估價計算書

　　一、個別因素分析

　　(一)土地用途：××大廈的國有土地使用證所載的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，估價對象的實際用途為公寓，依據(jù)房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用原則和估價時點原則，此次評估設(shè)定用途為公寓。

　　(二)土地使用權(quán)性質(zhì)：××大廈的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地，出讓編號為××，土地出讓年限為50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。

　　(三)建筑面積：估價對象建筑面積為1084.4㎡，每套房屋的建筑面積為135.5㎡。

　　(四)根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進行了人戶調(diào)查。此次評估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致，均為木質(zhì)地板，乳膠漆涂刷內(nèi)墑，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調(diào)。

　　二、區(qū)域因素分析

　　(一)地理位置：××大廈位于××市××區(qū)××路××號，屬于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，該大廈是××地區(qū)第一家外資開發(fā)的，集辦公、商住、商業(yè)、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。

　　(二)交通便捷度：××大廈位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運河通道海河，馬場道、解放路等，距××國際空港約7km，距××火車站約8分鐘車程，交通便捷度較高。

　　(三)周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿(mào)廣場等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團購物中心等綜合性商場，距勸業(yè)場、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動，形成規(guī)模效應(yīng)。

　　(四)基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件達到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。

　　三、市場背景分析

　　××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內(nèi)外、南北交通的樞紐，為首都北京門戶，是北方對外貿(mào)易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國北方的經(jīng)濟中心。

　　××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬國博覽會”的美稱。近年來，隨著房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產(chǎn)市場的建設(shè)步伐。

　　四、估價思路及方法(同估價結(jié)果報告)

　　五、估價測算過程

　　(一)測算1997年4月25日的房地產(chǎn)價格

　　1.對采用收益法進行評估的解釋

　　收益法是指運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)公開市場價格的一種方法。

　　根據(jù)房地產(chǎn)評估的準則，針對房地產(chǎn)過去價值的評估，評估人員雖可以采用該估價時點以后的數(shù)據(jù)，以證實買賣雙方在當時已充分考慮到此價格將來的合理浮動趨勢，但若該數(shù)據(jù)不能真實反映估價時點的客觀合理價格時，估價人員應(yīng)進行邏輯上的取舍。

　　根據(jù)評估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動工興建即開始預售，直至1998年都屬于銷售和租賃的穩(wěn)定時期，根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》所載的數(shù)據(jù)顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/(㎡/d)，與之類似項目的租金約為1.1～1.3美元/(㎡/d)。自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝薔小區(qū)化、規(guī)�；�的方向發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)我方的調(diào)查，1999～2001年該類物業(yè)的銷售成交案例較少.租賃價格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價格也降至人民幣2～3元/(㎡/d)。

　　顯然，1999年以前的買賣雙方對于這種租金劇烈下降的趨勢無法做出準確的預測，租金遞減比率太大超過了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動幅度如此大的實際租金收益數(shù)據(jù)不能客觀反映該估價時點的房地產(chǎn)市場狀況，因此本次評估無法采用收益還原法對估價對象予1997年4月25日的房地產(chǎn)價格進行評估。

　　2.采用市場比較法進行評估

　　根據(jù)評估人員所掌握的資料，與××大廈相類似的物業(yè)于1997年4月處于銷售市場比較平穩(wěn)狀態(tài)。選取周邊類似房地產(chǎn)的交易案例，將估價對象與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生的交易價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格。

　　(1)比較實例選擇。選擇三個與估價對象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)價格的因素，進行因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)價格。

　　實例A：××廣場

　　位于××市××區(qū)××路××號，××路的南側(cè)，商業(yè)繁華度較高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調(diào)，分布三部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價為1600美元/㎡。

　　實例B：××大廈

　　位于××市××區(qū)××路××號，××路的南側(cè)，商業(yè)繁華度較高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況較好，公寓部分無中央空調(diào)，備有分體空調(diào)，分布兩部電梯，智能化系統(tǒng)基本完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價為1350美元/㎡。

　　實例C：××大廈

　　位于××市××區(qū)××廣場××號，××站站前廣場，商業(yè)繁華度高，公用設(shè)施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調(diào)，分布六部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內(nèi)采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價為1700美元/㎡。

　　估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見表1。

　　表1 比較因素條件說明表

　　估價對象與三個交易實例在土地使用年限、土地用途、交易狀況方面情況相同，因此不作修正。

　　1)日期修正。由于估價對象與三個比較實例于1997年期間都屬于交易市場較穩(wěn)定時期，銷售價格較透明且一年中變化不大，因此此次設(shè)定估價對象與三個比較實例的交易日期為1997年4月，并不對估價對象的交易日期進行修正。

　　2)區(qū)域因素。

　　A.交通通達度：××大廈與三個比較實例交通通達度情況接近，但××大廈與實例C兩面臨街，出入較方便;實例A與實例B位于××路的南倆，出入皆依靠××路。交通通達度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應(yīng)修正2%;則實例A、B為98，實例C不作修正。

　　B.商業(yè)繁華度：××大廈與三個比較實例都位于商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)，實例A與實例B雖臨××路，但周邊分布有一些政府機關(guān)或企事業(yè)單位，隔××路北側(cè)才為步行街及××街，商業(yè)繁華度稍差于××大廈及實例C。商業(yè)繁華度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應(yīng)修正1%;則實例A、B為99，實例C不作修正。

　　C.公用設(shè)施完備度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，公用設(shè)施完備，以估價對象為100，三個實例不作修正。

　　D.環(huán)境優(yōu)劣度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，較適合商住兩用公寓、寫字樓使用或投資，以估價對象為100，三個實例不作修正。