(二)測(cè)算1998年6月18日的房地產(chǎn)價(jià)格

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評(píng)估人員對(duì)××市房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷公寓的銷售市場(chǎng)變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價(jià)格與1997年基本持平，因此本次評(píng)估不對(duì)1998年6月18日估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，仍采用1997年4月25It的房地產(chǎn)價(jià)格：

　　房地產(chǎn)單價(jià)=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)

　　房地產(chǎn)總價(jià)=1495X1084.4—1621178(美元)=162.12(萬(wàn)美元)

　　根據(jù)××物業(yè)管理公司向評(píng)估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷售合同，經(jīng)過(guò)××市房管部門(mén)有關(guān)人員的確認(rèn)，認(rèn)為該合同能夠客觀反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，特摘錄見(jiàn)表4。

　　表4銷售合同摘錄表

　　雖然不同樓層、不同朝向、不同戶型的房屋售價(jià)不同，但從上述交易案例可以看出，估價(jià)對(duì)象1997年4月25日和1998年6月18目的評(píng)估結(jié)果能夠基本反映××大廈的正常銷售水平。

　　(三)測(cè)算2001年6月5日的房地產(chǎn)價(jià)格

　　自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區(qū)化、規(guī)�；�的方面發(fā)展，類似××大廈這樣與寫(xiě)字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場(chǎng)處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)有關(guān)部門(mén)所掌握的情況，1999～2001年該類物業(yè)的開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業(yè)無(wú)法啟動(dòng)銷售市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)相比略顯活躍，雖然租金價(jià)格較低，但類似估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)實(shí)際成交租金比較透明，所以采用收益法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格能客觀真實(shí)反映該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作情況和現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。

　　收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的一種方法。

　　1.租金收入

　　(1)年租金毛收入。與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目租金在2～3元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)，目前該區(qū)域內(nèi)的公寓供應(yīng)量較大，市場(chǎng)的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過(guò)對(duì)硬件、軟件等影響市場(chǎng)租金的因素比較，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金定位在2.5元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)時(shí)將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，估價(jià)對(duì)象總建筑面積為1084.4㎡，則估價(jià)對(duì)象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515(元)

　　(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%計(jì)算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)

　　2.年客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　(1)房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12%計(jì)算：

　　752031×12%=902414(元)

　　(2)營(yíng)業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5%計(jì)算：

　　752031×5.5%=41362(元)

　　(3)物業(yè)維修費(fèi)用。根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料，維修費(fèi)約占年有效租金收入的3.0%，則物業(yè)維修費(fèi)為：

　　752031×3.0%=22561(元)

　　(4)物業(yè)管理費(fèi)。包括正常使用下的能源費(fèi)、清潔費(fèi)以及員工工資、福利等費(fèi)用，按年有效租金收入的8%計(jì)算：

　　752031×8%=60162(元)

　　(5)租賃代理費(fèi)。由于該類物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)外出租，因此應(yīng)向物業(yè)管理公司支付一個(gè)月的租金毛收入作為租賃代理費(fèi)。雖然不同房屋的租期長(zhǎng)短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費(fèi)有所不同，本報(bào)告假設(shè)年租賃代理費(fèi)按一個(gè)月(30天)租金毛收入計(jì)算：

　　2.5×30×1084.4=81330(元)

　　(6)保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，根據(jù)目前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)，取估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)類似項(xiàng)目的平均市場(chǎng)售價(jià)的0.3%。該區(qū)域公寓平均市場(chǎng)售價(jià)取7000元/㎡，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險(xiǎn)費(fèi)為：

　　7000×1084.4×0.3%=22772(元)

　　(7)年客觀運(yùn)營(yíng)成本。年客觀運(yùn)營(yíng)成本=房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+租賃代理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)

　　3.年凈收益

　　年凈收益=年有效租金收入-年客觀運(yùn)營(yíng)成本=752031—318431=433600(元)

　　4.確定資本化率及凈收益遞增比率

　　(1)資本化率的實(shí)質(zhì)為投資的收益率，即估價(jià)時(shí)選用的資本化率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法測(cè)算資本化率。

　　1)選取可比實(shí)例。選取市場(chǎng)上與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例A一套建筑面積為120㎡的公寓、實(shí)例8一套建筑面積為112㎡的公寓以及××大廈的一套建筑面積為86.34㎡。二手房出租及轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，設(shè)定三個(gè)物業(yè)的客觀運(yùn)營(yíng)成本及剩余土地使用年限基本一致，能夠反映同類物業(yè)的平均水平，得出三個(gè)物業(yè)的凈收益見(jiàn)表5。

　　表5　三實(shí)例收益比較

　　2)采用平均法求取資本化率三個(gè)比較實(shí)例采用平均法得出的資本化率見(jiàn)表6。

　　表6三個(gè)比較實(shí)例資本化率表

　　根據(jù)評(píng)估人員所掌握的資料××大廈的實(shí)例為已購(gòu)買該大廈的業(yè)主自行刊登廣告報(bào)價(jià)，是否存在一個(gè)公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)不可知，是否存在急于交易而壓低價(jià)格的因素不可知，且該資本化率明顯低于其他類似房地產(chǎn)的資本化率，因此在求取估價(jià)對(duì)象資本化率時(shí)，不采用該實(shí)例。