3)個別因素。

　　A.物業(yè)管理：物業(yè)管理情況是客戶在選擇購買物業(yè)中非常重要的因素�！痢链髲B與三個比較實例都采用國內(nèi)較知名的物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理，但根據(jù)評估人員對四個房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘察，實例A和實例C的物業(yè)管理水平屬于較高的檔次;××大廈與實例B的物業(yè)管理水平稍差于二者，物業(yè)管理狀況分一般、較好、好三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應(yīng)修正3%，實例A、C為103，實例B不作修正。

　　B.空調(diào)系統(tǒng)：估價對象和三個比較實例同為高檔外銷綜合樓，本次比較的公寓部分定位為高檔外銷公寓，不同的空調(diào)系統(tǒng)決定了物業(yè)的不同市場定位I對于高層建筑，室內(nèi)溫度的調(diào)節(jié)及新風(fēng)的更換是非常重要的。因此，高層建筑使用中央空調(diào)系統(tǒng)明顯優(yōu)于使用分體空調(diào)來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。以估價對象為100，實例A、C為103，實例　　　　B不作修正。

　　C.電梯系統(tǒng)：××大廈與實例A、實例B的電梯使用狀況基本相同，實例C略優(yōu)于前三者。以估價對象為100，實例A、B不作修正，實例C為102。

　　D.智能化系統(tǒng)：估價對象與三個比較實例的智能化系統(tǒng)都比較完備，水平布線、垂直布線到位;設(shè)置了國際衛(wèi)星電視系統(tǒng);保安監(jiān)控系統(tǒng);消防監(jiān)控系統(tǒng);網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)等，根據(jù)評估人員的現(xiàn)場勘察，實例A和實例C的智能化系統(tǒng)略好于××大廈及實例C，智能化系統(tǒng)分基本完備、完備兩個等級，每相差一個等級相應(yīng)修正1%。以估價對象為100，實例A、C為101，實例B不作修正。

　　(2)根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表(見表2)。

　　表2比較因素條件指數(shù)表

　　(3)編制比較因素修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制比較因素修正系數(shù)表見表3。

　　表3比較因素修正系數(shù)表

　　取上述三個實例修正后的房地產(chǎn)單價的平均值作為此次市場比較法測算的價格：

　　房地產(chǎn)單價=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)

　　房地產(chǎn)總價=1495×1084.4=1621178美元=162.12(萬美元)