答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。參見教材5-10。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢業(yè)務，如價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、價值提升評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。參見教材P4。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構提供的是專業(yè)意見、要承擔法律責任。參見教材P2。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)價值評估相關業(yè)務范疇包括：房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務、房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務、房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。參見教材P4。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)評估的是房地產(chǎn)的價值而不是價格。參見教材P5。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。參見教材P7。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。實際成交時的交易情況不一定正常。參見教材P9。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。參見教材5～10。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務的擔保。參見教材P14。

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P15。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，要對征收房屋的價值和用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值進行評估。參見教材P16～17。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應按面積和稅額標準征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關服務之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關服務。參見教材P17。

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見教材P21。

　　16、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時點。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)。參見教材P22。

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價機構的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師。參見教材P28。

　　18、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　可以用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處的房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權利人，排除A;估價報告的使用者不見得一定是估價利害關系人，還是上面的拍賣的例子，法院就不是估價利害關系人，排除C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人。故排除D;估價委托人可能是,也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人;估價對象權利人一般是估價利害關系人;可能是也可能不是估價委托人或估價報告使用人。參見教材P28。

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　估價時點是不可以隨意確定的，應當根據(jù)估價目的來確定。估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。

　　21、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　估價假設是指針對估價對象等估價前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。參見教材P34。

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　C項沒有規(guī)定，排除法。參見教材P38。

　　23、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)價值采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見教材P34。

　　24、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　在建工程一般不適用比較法估價，但適用于成本法和假設開發(fā)法估價。參見教材P35。

　　25、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應回避與自己、近親屬、關聯(lián)方及其他利害關系人有利害關系的房地產(chǎn)估價業(yè)務。參見教材P36。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　參見教材P36。

　　2、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　A因為存在利益相關關系，應該回避;C沒有經(jīng)過委托人的同意，不得擅自將其資料公開或泄露給他人;D迎合了委托人的估價結果要求;E允許他人使用自己的名義。參見教材P36。

　　3、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德實踐上可概括以下要求：誠實正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責;保守秘密;公平競爭;承擔社會責任。參見教材P36。

　　4、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　除BCDE外還有總則、術語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結果。參見教材P40。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級可分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。參見教材P28。

　　6、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　估價目的不同會影響估價報告的用途。參見教材P30。

　　7、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有：獨立、客觀、公正原則;合法原則;估價時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見教材P33。

　　8、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　三種基本估價方法是：市場法、收益法和成本法。參見教材P34。

　　9、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B超越自己業(yè)務能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請專家的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費用。參見教材P34～35。

　　10、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　對房地產(chǎn)估計的各種需要有：房地產(chǎn)抵押的需要、房地產(chǎn)征收征用的需要、房地產(chǎn)稅收的需要、房地產(chǎn)司法拍賣的需要、房地產(chǎn)分割的需要、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�、房地產(chǎn)保險的需要、房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要、國有建設用地使用權出讓的需要、企業(yè)有關經(jīng)濟行為的需要、房地產(chǎn)行政管理的需要、其他方面的需要。參見教材P14～27。

　　11、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。參見P14～15。

　　12、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　E是專門針對房地產(chǎn)設置的稅種。參見教材P17。

　　13、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。參見教材P17。

　　14、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P23。

　　15、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。參見教材P2。

　　16、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　價值為物的真實所值、價格的波動“中心”，是相對穩(wěn)定的;價格是價值的外在表現(xiàn)，是實際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實，因人而異，時高時低。參見教材P6。

　　17、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，C錯。參見教材P8～9。

　　18、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格，A錯。房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。參見教材P5～10。

　　19、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】

　　專業(yè)估價需要其獨一無二，且價值量大。參見教材P11。

　　20、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

　�、偻�質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買;

　�、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;

　　③買者和賣者都有進出市場的自由;

　�、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;

　�、菥统山豢傤~而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;

　�、拶I者和賣者無串通共謀行為;

　�、呦�費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　�、嗌唐房赊D讓且可發(fā)生空間位置的移動。參見教材P11。

　　21、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　由于具有保值增值、價值量大、不可移動、壽命長久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務履行擔保的物品。參見教材P14。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價要承擔法律責任。參見教材P2。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估計機構接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　一般情況下，房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)評估可以不做區(qū)分。參見教材P3。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結果進行比較。參見教材P8。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　參見教材P13。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　判斷題可以用舉反例進行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。參見教材P15。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估。參見教材P15。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　參見教材P16。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。參見教材P26。

　　11、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　參見教材P28。

　　12、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　委托人委托估價.獲取估價報告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。參見教材P28。

　　13、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價機構可以在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價業(yè)務，不受地域范圍限制。參見教材P29。

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進行完整產(chǎn)權房屋的價值評估。參見教材P30。

　　15、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　參見教材P35。

　　16、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　參見教材P38。

　　17、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　參見教材P42。