16、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為( 　)。

　　A.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　B.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價(jià)對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　D.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　17、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會高也可能會低時(shí)，一般應(yīng)采用( 　)的收益估計(jì)值。

　　A.較高

　　B.較低

　　C.最高

　　D.居中

　　18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為( 　)元/㎡。

　　A.3673.20

　　B.3673.68

　　C.3790.43

　　D.3790.93

　　19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為( 　)萬元。

　　A.40

　　B.48

　　C.50

　　D.60

　　20、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價(jià)為0萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為( 　)元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　21、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為( 　)元/㎡。

　　A.55.20

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是( 　)。

　　A.16%

　　B.42%

　　C.58%

　　D.84%

　　23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500㎡,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/㎡。假定層高沒增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為( 　)萬元。(建筑物報(bào)酬率為10%)

　　A.11.80

　　B.16.07

　　C.23.57

　　D.31.07

　　24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( 　)萬元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　25、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為( 　)萬元

　　A.0.50

　　B.5.63

　　C.6.25

　　D.28.14

　　26、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為( 　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　27、某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/㎡，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為2%，商場建筑面積為40 000㎡，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為( 　)萬元。

　　A.690.40

　　B.8284.79

　　C.8720.83

　　D.9746.81

　　28、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是( 　)。

　　29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)2005～2008年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價(jià)格為( 　)元/㎡。

　　A.5362

　　B.5374

　　C.5532

　　D.5702

　　30、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為( 　)萬元。(采用四三二一法則)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　31、下列估價(jià)公式中，錯(cuò)誤的是( 　)。

　　A.土地價(jià)格=房地價(jià)格-建筑物價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù)

　　C.建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成份的價(jià)格

　　32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/㎡，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為( 　)萬元

　　A.500

　　B.1000

　　C.2250

　　D.3000

　　33、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，僅由委托人決定的事( 　)。

　　A.估價(jià)對性

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.價(jià)值類型

　　34、某估價(jià)師于2008年9月27日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月23日，估價(jià)對象實(shí)地查看日期2008年9月22日至23日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為( 　)。

　　A.2008年9月20日

　　B.2008年9月23日

　　C.2008年9月26日

　　D.2008年9月27日

　　35、若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價(jià)對象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價(jià)值應(yīng)是( 　)。

　　A.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　B.市場價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.投資價(jià)值