1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。( 　)

　　2、任何一個估價項目都有估價目的。( 　)

　　3、市場法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。( 　)

　　4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。( 　)

　　5、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。( 　)

　　6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)�價格的影響大。( 　)

　　7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。( 　)

　　8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。( 　)

　　9、在采用市場法進(jìn)行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時，應(yīng)將可比實例中的裝修價值扣除。( 　)

　　10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應(yīng)增高。( 　)

　　11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。( 　)

　　12、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。( 　)

　　13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡。( 　)

　　14、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。( 　)

　　15、在搜集實例資料時，應(yīng)考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。( 　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)

　　1、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，

　　約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變�，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請計算目前該承租人權(quán)益價值。(8分)

　　2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%.

　　管理費為建筑安裝工程費和專業(yè)費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入;毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業(yè)費用、管理費用等為800元/㎡;精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費用為200元/㎡;預(yù)計賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。(12分)