第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

　　房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃

　　房地產(chǎn)交易基本制度：價(jià)格申報(bào)制度、價(jià)格評(píng)估制度、評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：簽訂合同、申報(bào)、審核、繳納稅費(fèi)、核發(fā)權(quán)證(土地證憑房屋所以權(quán)證領(lǐng)取)

　　經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓：以5年為界限。5年內(nèi)的需交易的由政府按原價(jià)考慮折舊和物價(jià)水平回購;超過五年交易的應(yīng)繳納土地收益價(jià)款;購房人也可以繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　預(yù)售條件：土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、投資總額達(dá)到25%并確定施工進(jìn)度和竣工日期、商品房預(yù)售許可證。(預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可)

　　暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)算許可時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)展后商品房質(zhì)量承擔(dān)的主體及擔(dān)保函。

　　現(xiàn)房出售需拆遷安置已落實(shí)、配套設(shè)施已確定交付日期、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

　　預(yù)購人取得房屋所有權(quán)之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。

　　商品房購買合同面積誤差(以合同面積為基數(shù))的出來：征服3%以內(nèi)的多退少補(bǔ);超過3%的購買人有權(quán)退房，或大于3%以外的部分由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，小于3%以外的部分開發(fā)商雙倍返還。

　　中途變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)以確定變更之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人與收到通知15日內(nèi)作出書面答復(fù)。開發(fā)商未書面通知的買受人有權(quán)退房。

　　房屋出租要求人均建筑面積不得小于當(dāng)?shù)卣�府的最低�?biāo)準(zhǔn)。

　　租賃期限不得超過20年。超過20年的超過部分無效。房屋租賃合同簽訂后30日內(nèi)備案。

　　房地產(chǎn)抵押期限不得超過有經(jīng)營期限的企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，也不得超過土地使用權(quán)剩余期限。

　　抵押人將已抵押的房屋出租的，如果抵押人未書面告知承租人的，由于抵押造成承租人損失的由抵押人承擔(dān)責(zé)任;如果書面告知承租人的，承租人承擔(dān)責(zé)任。

　　房地產(chǎn)抵押需辦理抵押等級(jí)，未辦理抵押等級(jí)的抵押權(quán)不生效，不具有優(yōu)先受償權(quán)。

　　抵押人到期無法償還，是低保人員且無法自行決解居住問題的，人民法院不得強(qiáng)遷。