三、閱讀理解

　　1、某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2012年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，使用年限為60年。業(yè)主于2013年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2013年3月1日起至2053年2月28日止。在2014年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。

　　<1> 、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)。

　　A、按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B、按建筑物耐用年限計算

　　C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D、按建筑物已使用年限計算

　　<2> 、采用收益法估價時，下述觀點錯誤是(　)。

　　A、收益年限應按價值時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B、價值時點應設定為2014年3月1日

　　C、凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D、應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　<3> 、估價機構評估出該商業(yè)樓在2014年3月1日公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%，且預測此趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

　　A、2800

　　B、2940

　　C、4000

　　D、4200

　　<4> 、假設在2015年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2014年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

　　A、原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B、原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C、業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

　　D、該500萬元可再次抵押

　　2、某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲�，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機構在選用假設開發(fā)法進行估價時，用動態(tài)分析法進行測算。

　　<1> 、房地產(chǎn)估價師確定動態(tài)分析法技術路線時，正確的做法是(　)。

　　A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

　　B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

　　C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

　　D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結束點

　　<2> 、在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用(　)。

　　A、目前住宅市場價格

　　B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點

　　C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

　　D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點

　　<3> 、在確定開發(fā)成本時，應采用(　)。

　　A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

　　C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

　　D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　<4> 、在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括(　)。

　　A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　3、甲房地產(chǎn)估價機構接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。

　　<1> 、商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是(　)。

　　A、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　B、產(chǎn)權分散復雜

　　C、裝修高檔且復雜

　　D、收益性

　　<2> 、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格主要區(qū)位狀況的是(　)。

　　A、生活服務設施

　　B、交通條件

　　C、集聚程度

　　D、環(huán)境質(zhì)量

　　<3> 、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格主要實物狀況的是(　)。

　　A、地段繁華程度

　　B、樓層

　　C、建筑密度

　　D、無形價值

　　4、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

　　<1> 、若結合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款(　)萬元。

　　A、11.43

　　B、11.77

　　C、22.86

　　D、23.53

　　<2> 、因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結果，一年后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價機構對該大廈重新進行價值評估。估價中正確的選擇是(　)。

　　A、若選用比較法，應按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析

　　B、若選用比較法，應結合大廈各層業(yè)態(tài)進行價值分析

　　C、若選用收益法，其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用、房地產(chǎn)折舊額

　　D、若選用收益法，其凈收益中不應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用

　　<3> 、兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權登記手續(xù)為(　)。

　　A、房屋所有權注銷登記

　　B、房屋所有權初始登記

　　C、房屋所有權變更登記

　　D、房屋所有權轉移登記

　　<4> 、若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價機構評估，則房地產(chǎn)估價師在抵押估價報告中應提示(　)。

　　A、該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權

　　B、如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

　　C、如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

　　D、如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

　　5、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結構為框架結構，廠房的經(jīng)濟壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉讓給乙公司，轉讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補交了土地使用權出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。

　　<1> 、如果采用收益法估價，下列關于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是(　)。

　　A、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

　　B、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權價值的影響

　　C、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

　　D、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命的影響

　　<2> 、若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測算該宗物業(yè)的價值為(　)萬元。

　　A、6625

　　B、7333

　　C、7571

　　D、8833

　　<3> 、下列關于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中，正確的是(　)。

　　A、項目改建投入的成本費用應包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤

　　B、項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟收益

　　C、項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否合法

　　D、項目改建在技術上應首先考慮解決停車場問題

　　6、某房地產(chǎn)估價機構采用比較法和收益法對一旅館的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為5000元/㎡，收益價格為6000元/㎡，兩個測算結果存在一定差異。

　　<1> 、下列關于旅館房地產(chǎn)估價特點的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、轉讓少且一般為整體轉讓

　　B、功能單一

　　C、一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　D、價值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力

　　<2> 、如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是(　)。

　　A、空置率取值偏大

　　B、報酬率取值偏小

　　C、運營費用率取值偏大

　　D、租金增長率取值偏小

　　<3> 、旅館房地產(chǎn)估價時，影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況是(　)。

　　A、周圍環(huán)境

　　B、位置

　　C、交通條件

　　D、地段繁華程度