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2019年房地產(chǎn)估價師案例與分析習題六_第4頁

來源：中華考試網(wǎng) [ 2019年6月12日 ] 【大中小】

本文導航

第2頁簡答題

第3頁閱讀理解

　　四、論述題

　　1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層;其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格1500元/m2。工程自2006年9月1日開工，預計2008年9月1日建成�，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關(guān)資料如下：

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。

　　2.建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2，運營費用率為24%。

　　4.商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/m2，建成一年時可售出60%，平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年半后售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

　　5.房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下(節(jié)選)：

　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

　　總建筑面積=10000×5=50000m2

　　住宅總面積=50000-9000=41000m2

　　(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元

　　(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06萬元

　　(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

　　2.扣除項目

　　(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬元

　　(2)專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86萬元

　　(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元

　　(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13萬元

　　(5)買方購買該宗熟地應(yīng)負擔的稅費=V×4%=0.04V

　　3.總地價

　　2006年9月1日的總地價：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74萬元

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點。居住房地產(chǎn)主要有以下特點：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;(2)具有較強的相似性、可比性;(3)不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。參見教材P83～84。

　　【答疑編號10706292,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點。由于我國住房政策階段性、導向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定斯限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。參見教材P84。

　　【答疑編號10706295,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的因素。影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況有：位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。參見教材P84～85。

　　【答疑編號10706280,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的因素。選項D屬于區(qū)位因素。影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級;設(shè)施與設(shè)備;建筑質(zhì)量;裝飾裝修。參見教材P85～86。

　　【答疑編號10706282,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法。參見教材P86。

　　【答疑編號10706251,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是成本法。選項C錯誤，成本利潤率的計算基數(shù)是土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用和投資利息。

　　【答疑編號10706277,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進行估價。參見教材P87。

　　【答疑編號10706244,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。百貨店業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)特點之一是商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。參見教材P99。

　　【答疑編號10706215,點擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點：采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營;商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi);商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定;目標顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。參見教材P100～101。

　　【答疑編號10706213,點擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。參見教材P102。

　　【答疑編號10706217,點擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層。參見教材P102～104。

　　【答疑編號10706211,點擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。收益法是以預期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。參見教材P105。

　　【答疑編號10706173,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點：(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大;(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善;(3)出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。參見教材P121。

　　【答疑編號10706077,點擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境和樓層。參見教材P121~123。

　　【答疑編號10706074,點擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。比較法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的測算，很多情況下用于租金的估算。參見教材P124。

　　【答疑編號10706061,點擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商務(wù)房地產(chǎn)租金往往采用比較法獲取，租金的求取應(yīng)注意：(1)租約問題;(2)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題;(3)租金的支付方式問題;(4)地下車庫租金問題。參見教材P124～125。

　　【答疑編號10706053,點擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價特點。選項B錯誤，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結(jié)果必然是導致價值的重復計算。參見教材P139。

　　【答疑編號10706033,點擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素。除了通常的房地產(chǎn)實物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實物狀況有設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營管理。參見教材P140。

　　【答疑編號10723664,點擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價方法的選用。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實例，比較法主要用于客房價格、其他功能用房租金的估算。參見教材P141。

　　【答疑編號10706026,點擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。當界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當界定飯店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

　　【答疑編號10706019,點擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。利用收益法對餐飲房地產(chǎn)進行估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤;即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。參見教材P156。

　　【答疑編號10706007,點擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點。餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，主要體現(xiàn)在：地段選擇的差異性;營業(yè)收入的差異性。參見教材P156。

　　【答疑編號10706011,點擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見教材P165。

　　【答疑編號10706001,點擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是停車庫的估價。選項C錯誤，地下停車庫價格的特點之一是，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價格比較一致。參見教材P181。

　　【答疑編號10705978,點擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是加油站的估價。加油站一般主要采用收益法估價，此外也可以利用成本法作為估價的輔助方法。參見教材P183。

　　【答疑編號10705972,點擊提問】

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點。與其他類型的房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;(2)具有較強的相似性、可比性;(3)不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯。參見教材P83～84。

　　【答疑編號10706296,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商品房由于市場交易實例比較容易獲取，因此常采用比較法進行估價。(1)單套商品房的估價技術(shù)路線比較筒單，可直接通過對選取的可比實例的修正或調(diào)整測算出估價對象的價格;(2)整幢或數(shù)幢商品房估價時，其估價技術(shù)路線相對比較復雜，通常采用從個體到整體的估價思路來解決，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的成交實例，利用比較法修正測算出該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價格。參見教材P87。

　　【答疑編號10706237,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應(yīng)評估估價對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價格。參見教材P87。

　　【答疑編號10706238,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 1.選取可比實例應(yīng)符合下列要求：(1)可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價對象的區(qū)位相近;與估價對象的用途相同;與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同;與估價對象的檔次相當;與估價對象的規(guī)模相當;與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同;(2)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的;(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

　　2.根據(jù)上述選取可比實例的質(zhì)量要求可知，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實例，但要進行可比實例系數(shù)修正。

　　3.對可比實例應(yīng)做下列調(diào)整：

　　1)實例A，要用市場租金，對實例A合同租金價格進行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達到市場租金標準。

　　2)實例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價格低于正常市場價值，需要進行交易情況修正，將價格調(diào)高。

　　3)實例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價格高于正常市場價值，也是需要進行交易情況修正，將價格調(diào)低。

　　【答疑編號10706137,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。錯誤如下：

　　(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

　　(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

　　(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應(yīng)選用650萬元作為估價對象的年凈收益。

　　【答疑編號10706135,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正�？陀^的市場租金計;(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　【答疑編號10706089,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 1.從以下方面考慮是否毀約：(1)市場租金和合同租金差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，王某毀約可能性大;

　　(2)保有成本是否低于租賃成本。從王某角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟能力(即其經(jīng)營收入不足以支付租金)，王某毀約可能性大;

　　(3)租賃合同規(guī)定對王某毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，王某毀約可能性大。

　　2.先測算價值時點至租約期滿的市場租金收益，再測算價值時點至租約期滿的約定租金收益價值，無租約限制市場價值減去有租約限制價值，即為承租人權(quán)益的價值。

　　【答疑編號10706088,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。

　　(1)應(yīng)首選比較法和收益法評估，有條件選用比較法的，應(yīng)首選比較法;收益性房地產(chǎn)估價的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　(2)該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線為：1)分別按照比較法和收益法技術(shù)路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平;2)選取相關(guān)案例資料，確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度;3)按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結(jié)果進行調(diào)整計算，據(jù)調(diào)整計算結(jié)果綜合確定拍賣底價。

　　【答疑編號10706059,點擊提問】

　　9、

　　【正確答案】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費;(2)租金中包含物業(yè)管理費、水電費;(3)租金中不包含物業(yè)管理費、水電費;(4)計租面積按建筑面積計，含分攤建筑面積;(5)計租面積按套內(nèi)建筑面積計，不含分攤建筑面積。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P125。

　　【答疑編號10706052,點擊提問】

　　10、

　　【正確答案】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進行估價，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。此外還應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實例，應(yīng)考慮進行適當?shù)男拚�。參見教材P126。

　　【答疑編號10706054,點擊提問】

　　11、

　　【正確答案】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

　　【答疑編號10706018,點擊提問】

　　12、

　　【正確答案】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有：成本法;比較法;收益法。(1)成本法，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。其中標準廠房的建造費用宜采用重置價格的思路，非標準廠房建造費用的確定有兩個主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計價定額，結(jié)合工程圖紙、材料價格、取費標準等測算;二是參照類似非標準廠房的工程造價，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出;(2)比較法，工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例(特別是出租實例)通常較多，可以考慮采用比較法估價;(3)收益法，如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。參見教材P165～166。

　　【答疑編號10705996,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價估價時，應(yīng)注意所采用的基準地價應(yīng)為當?shù)卣诠嫉�，對于有土地使用年期限制的，�?yīng)考慮對地價進行年期修正。對建筑物的估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標高、(行車)軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價定額管理部門公布的計價標準確定估價對象的工程造價。參見教材P166。

　　【答疑編號10705985,點擊提問】

　　14、

　　【正確答案】本題考查的是加油站的估價。加油站房地產(chǎn)估價的一般特點主要有：(1)位置極其重要并且分布離散性較強;(2)經(jīng)營的個性差異顯著;(3)存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。參見教材P182。

　　【答疑編號10705973,點擊提問】

　　15、

　　【正確答案】拍賣底價評估屬于鑒定性評估。

　　【答疑編號10706233,點擊提問】

　　【正確答案】乙估價公司可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。

　　一是從估價目的看，當時估價公司是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期住宅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;

　　二是從價值時點看，拍賣時是2015年12月，而第二期工程在2016年6月竣工后出售，價值時點不同，相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同;

　　三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期是以小戶型為主，贈送的精裝修的價值也低，第二期以改善型為主，精裝修的價值會高一些，是第一期住宅產(chǎn)品的升級換代，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;

　　四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般成本水平衡量;

　　五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為17800元/m2，售出6棟的平均價格為17860元/ m2，比較吻合，尚有4棟沒有拍出，也從市場方面反映了市場的低迷、估價結(jié)果的合理性。

　　【答疑編號10706234,點擊提問】

　　16、

　　【正確答案】該估價項目屬于咨詢性估價，估價時應(yīng)采用投資價值。

　　【答疑編號10706147,點擊提問】

　　【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

　　該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限。其次，預測未來各期的凈收益。第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。

　　【答疑編號10706148,點擊提問】

　　17、

　　【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。錯誤如下：

　　(1)由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

　　(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

　　(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。

　　【答疑編號10706127,點擊提問】

　　【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

　　具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

　　【答疑編號10706128,點擊提問】

　　18、

　　【正確答案】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。政府收購該宗房地產(chǎn)時進行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。

　　【答疑編號10705987,點擊提問】

　　【正確答案】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。

　　收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：建筑物拆除費用;土地開發(fā)費用(如七通一平費用等);其他成本費用(如財務(wù)成本、管理費用)。

　　【答疑編號10705988,點擊提問】

　　【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。出讓時對該宗熟地使用權(quán)價格進行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準地價修正法。

　　【答疑編號10705989,點擊提問】

　　三、閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。如果求建筑物折舊年限，土地使用權(quán)到期對建筑物不予補償，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41年。土地使用權(quán)到期對建筑物給予補償：按建筑物耐用年限計算。

　　【答疑編號10706270,點擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是收益法。凈收益等于有效毛收入減去運營費用。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。因此，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

　　【答疑編號10706271,點擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是公開市場價值，為4000萬元。

　　【答疑編號10706272,點擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是抵押物增值。該500萬元可再次抵押。注意再次抵押價值與抵押物添加增值的不同。

　　【答疑編號10706273,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。房地產(chǎn)估價師確定動態(tài)分析技術(shù)路線時，應(yīng)對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點。

　　【答疑編號10706246,點擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點。

　　【答疑編號10706247,點擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。評估投資價值，在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本。

　　【答疑編號10706248,點擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括銷售費用、銷售稅費和購地稅費。

　　【答疑編號10706249,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點。商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣;一類是長期投資經(jīng)營。參見教材P101。

　　【答疑編號10706220,點擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度;交通條件;臨街狀況;樓層。參見教材P102～103。

　　【答疑編號10706221,點擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局;凈高;面積;裝飾裝修;無形價值。參見教材P104～105。

　　【答疑編號10706222,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(萬元)�；�800÷3.5=228.57萬元，1層228.57萬元，2層228.57萬元×0.7=160萬元，1、2層合計228.57萬元+160萬元=388.57萬元，400-388.57=11.43(萬元)。

　　【答疑編號10706150,點擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。首先應(yīng)按當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進行價值分析，因此選項A正確。

　　【答疑編號10706151,點擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。繼承屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　【答疑編號10706152,點擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力。

　　【答疑編號10706153,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。工廠改建為超市，生產(chǎn)用房改為非生產(chǎn)用房，建筑物壽命會延長的，建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余年限均為38年。

　　【答疑編號10706085,點擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。房地產(chǎn)的凈收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530萬元，建筑物凈收益=4500×8%=360萬元(a=v×r)，土地的凈收益=房地產(chǎn)凈收益–房屋凈收益=530-360=170萬元，則土地的價值=a/r=170/6%=2833萬元，房地產(chǎn)價值根據(jù)直接資本化法為=4500+2833=7333萬元。

　　【答疑編號10706086,點擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。選項A錯誤，應(yīng)扣減項目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、買方稅、補交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用。選項C錯誤，項目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。

　　【答疑編號10706087,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價特點。選項B錯誤，旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能。

　　【答疑編號10706035,點擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價方法的選用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，報酬率取值偏小，收益價格偏高。運用收益法計算價值時，價格偏高。

　　【答疑編號10706036,點擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價格的最重要的區(qū)位狀況，

　　【答疑編號10706037,點擊提問】

　　四、論述題