四、論述題

　　1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　估價(jià)對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日。土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層;其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨(dú)立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格1500元/m2。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計(jì)2008年9月1日建成。現(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下：

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。

　　2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24%。

　　4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2700元/m2，建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2800元/m2;剩余的10%會(huì)在建成一年半后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5%。

　　5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價(jià)測算如下(節(jié)選)：

　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價(jià)對象于2006年9月1日的土地公開市場價(jià)值。

　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　總建筑面積=10000×5=50000m2

　　住宅總面積=50000-9000=41000m2

　　(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營費(fèi)用率)=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61萬元

　　(2)住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06萬元

　　(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

　　2.扣除項(xiàng)目

　　(1)建安工程費(fèi)=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬元

　　(2)專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86萬元

　　(3)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元

　　(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13萬元

　　(5)買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V

　　3.總地價(jià)

　　2006年9月1日的總地價(jià)：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74萬元

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;(2)具有較強(qiáng)的相似性、可比性;(3)不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯。參見教材P83～84。

　　【答疑編號10706292,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定斯限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán);房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。參見教材P84。

　　【答疑編號10706295,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況有：位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。參見教材P84～85。

　　【答疑編號10706280,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)D屬于區(qū)位因素。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級;設(shè)施與設(shè)備;建筑質(zhì)量;裝飾裝修。參見教材P85～86。

　　【答疑編號10706282,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法。參見教材P86。

　　【答疑編號10706251,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息。

　　【答疑編號10706277,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商品房由于市場交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用比較法進(jìn)行估價(jià)。參見教材P87。

　　【答疑編號10706244,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。百貨店業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)之一是商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對象。參見教材P99。

　　【答疑編號10706215,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：采取定價(jià)銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營;商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi);商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點(diǎn)而定;目標(biāo)顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。參見教材P100～101。

　　【答疑編號10706213,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。參見教材P102。

　　【答疑編號10706217,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層。參見教材P102～104。

　　【答疑編號10706211,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。收益法是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對待。參見教材P105。

　　【答疑編號10706173,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)：(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大;(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善;(3)出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。參見教材P121。

　　【答疑編號10706077,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境和樓層。參見教材P121~123。

　　【答疑編號10706074,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。比較法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的測算，很多情況下用于租金的估算。參見教材P124。

　　【答疑編號10706061,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商務(wù)房地產(chǎn)租金往往采用比較法獲取，租金的求取應(yīng)注意：(1)租約問題;(2)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題;(3)租金的支付方式問題;(4)地下車庫租金問題。參見教材P124～125。

　　【答疑編號10706053,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨(dú)估算的結(jié)果必然是導(dǎo)致價(jià)值的重復(fù)計(jì)算。參見教材P139。

　　【答疑編號10706033,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。除了通常的房地產(chǎn)實(shí)物狀況，特別是影響商業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況以外，影響旅館房地產(chǎn)的重要實(shí)物狀況有設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營管理。參見教材P140。

　　【答疑編號10723664,點(diǎn)擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實(shí)例，比較法主要用于客房價(jià)格、其他功能用房租金的估算。參見教材P141。

　　【答疑編號10706026,點(diǎn)擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定飯店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行評估時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

　　【答疑編號10706019,點(diǎn)擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。利用收益法對餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，凈收益的測算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤;即當(dāng)估價(jià)對象獲取的利潤率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價(jià)對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。參見教材P156。

　　【答疑編號10706007,點(diǎn)擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，主要體現(xiàn)在：地段選擇的差異性;營業(yè)收入的差異性。參見教材P156。

　　【答疑編號10706011,點(diǎn)擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見教材P165。

　　【答疑編號10706001,點(diǎn)擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是停車庫的估價(jià)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，地下停車庫價(jià)格的特點(diǎn)之一是，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價(jià)格比較一致。參見教材P181。

　　【答疑編號10705978,點(diǎn)擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站一般主要采用收益法估價(jià)，此外也可以利用成本法作為估價(jià)的輔助方法。參見教材P183。

　　【答疑編號10705972,點(diǎn)擊提問】

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。與其他類型的房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大;(2)具有較強(qiáng)的相似性、可比性;(3)不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯。參見教材P83～84。

　　【答疑編號10706296,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商品房由于市場交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用比較法進(jìn)行估價(jià)。(1)單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較筒單，可直接通過對選取的可比實(shí)例的修正或調(diào)整測算出估價(jià)對象的價(jià)格;(2)整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)時(shí)，其估價(jià)技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對象，選取與估價(jià)對象類似的成交實(shí)例，利用比較法修正測算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。參見教材P87。

　　【答疑編號10706237,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評估估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。參見教材P87。

　　【答疑編號10706238,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 1.選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價(jià)對象的區(qū)位相近;與估價(jià)對象的用途相同;與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同;與估價(jià)對象的檔次相當(dāng);與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng);與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

　　2.根據(jù)上述選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求可知，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。

　　3.對可比實(shí)例應(yīng)做下列調(diào)整：

　　1)實(shí)例A，要用市場租金，對實(shí)例A合同租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場租金標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價(jià)格低于正常市場價(jià)值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)高。

　　3)實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價(jià)格高于正常市場價(jià)值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)低。

　　【答疑編號10706137,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：

　　(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;

　　(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

　　(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應(yīng)選用650萬元作為估價(jià)對象的年凈收益。

　　【答疑編號10706135,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正�？陀^的市場租金計(jì);(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　【答疑編號10706089,點(diǎn)擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 1.從以下方面考慮是否毀約：(1)市場租金和合同租金差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，王某毀約可能性大;

　　(2)保有成本是否低于租賃成本。從王某角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟(jì)能力(即其經(jīng)營收入不足以支付租金)，王某毀約可能性大;

　　(3)租賃合同規(guī)定對王某毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，王某毀約可能性大。

　　2.先測算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的市場租金收益，再測算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的約定租金收益價(jià)值，無租約限制市場價(jià)值減去有租約限制價(jià)值，即為承租人權(quán)益的價(jià)值。

　　【答疑編號10706088,點(diǎn)擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

　　(1)應(yīng)首選比較法和收益法評估，有條件選用比較法的，應(yīng)首選比較法;收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　(2)該大樓拍賣底價(jià)評估的技術(shù)路線為：1)分別按照比較法和收益法技術(shù)路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價(jià)格水平;2)選取相關(guān)案例資料，確定拍賣市場的成交價(jià)格水平比正常市場成交價(jià)格水平偏低的幅度;3)按該偏低的幅度對上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣底價(jià)。

　　【答疑編號10706059,點(diǎn)擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費(fèi);(2)租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(3)租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(4)計(jì)租面積按建筑面積計(jì)，含分?jǐn)偨ㄖ�面積;(5)計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)，不含分?jǐn)偨ㄖ�面積。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P125。

　　【答疑編號10706052,點(diǎn)擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。此外還應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實(shí)例時(shí)首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實(shí)例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�。參見教材P126。

　　【答疑編號10706054,點(diǎn)擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

　　【答疑編號10706018,點(diǎn)擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有：成本法;比較法;收益法。(1)成本法，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價(jià)格的思路，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個(gè)主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測算;二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出;(2)比較法，工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例(特別是出租實(shí)例)通常較多，可以考慮采用比較法估價(jià);(3)收益法，如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。參見教材P165～166。

　　【答疑編號10705996,點(diǎn)擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣�府近期公布的，對于有土地使用年期限制的，�?yīng)考慮對地價(jià)進(jìn)行年期修正。對建筑物的估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)定額管理部門公布的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定估價(jià)對象的工程造價(jià)。參見教材P166。

　　【答疑編號10705985,點(diǎn)擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 本題考查的是加油站的估價(jià)。加油站房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)主要有：(1)位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng);(2)經(jīng)營的個(gè)性差異顯著;(3)存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。參見教材P182。

　　【答疑編號10705973,點(diǎn)擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 拍賣底價(jià)評估屬于鑒定性評估。

　　【答疑編號10706233,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 乙估價(jià)公司可以從如下5個(gè)方面說明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。

　　一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)公司是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期住宅的售價(jià)是在正常公開市場交易情形下達(dá)成的價(jià)格;

　　二是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是2015年12月，而第二期工程在2016年6月竣工后出售，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會(huì)不同;

　　三是從估價(jià)對象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對象是第一期是以小戶型為主，贈(zèng)送的精裝修的價(jià)值也低，第二期以改善型為主，精裝修的價(jià)值會(huì)高一些，是第一期住宅產(chǎn)品的升級換代，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;

　　四是應(yīng)該說該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般成本水平衡量;

　　五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為17800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為17860元/ m2，比較吻合，尚有4棟沒有拍出，也從市場方面反映了市場的低迷、估價(jià)結(jié)果的合理性。

　　【答疑編號10706234,點(diǎn)擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 該估價(jià)項(xiàng)目屬于咨詢性估價(jià)，估價(jià)時(shí)應(yīng)采用投資價(jià)值。

　　【答疑編號10706147,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。

　　該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限。其次，預(yù)測未來各期的凈收益。第三，求取報(bào)酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價(jià)，報(bào)酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報(bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值。

　　【答疑編號10706148,點(diǎn)擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。錯(cuò)誤如下：

　　(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例;

　　(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

　　(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

　　(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益)。

　　【答疑編號10706127,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

　　【答疑編號10706128,點(diǎn)擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　【答疑編號10705987,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：建筑物拆除費(fèi)用;土地開發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用等);其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。

　　【答疑編號10705988,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。出讓時(shí)對該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　【答疑編號10705989,點(diǎn)擊提問】

　　三、閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是成本法。采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個(gè)計(jì)算。如果求建筑物折舊年限，土地使用權(quán)到期對建筑物不予補(bǔ)償，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41年。土地使用權(quán)到期對建筑物給予補(bǔ)償：按建筑物耐用年限計(jì)算。

　　【答疑編號10706270,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法。凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。因此，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

　　【答疑編號10706271,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是公開市場價(jià)值，為4000萬元。

　　【答疑編號10706272,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是抵押物增值。該500萬元可再次抵押。注意再次抵押價(jià)值與抵押物添加增值的不同。

　　【答疑編號10706273,點(diǎn)擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房地產(chǎn)估價(jià)師確定動(dòng)態(tài)分析技術(shù)路線時(shí)，應(yīng)對宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)。

　　【答疑編號10706246,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用各期各年銷售時(shí)的平均市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　【答疑編號10706247,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。評估投資價(jià)值，在確定開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本。

　　【答疑編號10706248,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)。

　　【答疑編號10706249,點(diǎn)擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣;一類是長期投資經(jīng)營。參見教材P101。

　　【答疑編號10706220,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度;交通條件;臨街狀況;樓層。參見教材P102～103。

　　【答疑編號10706221,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局;凈高;面積;裝飾裝修;無形價(jià)值。參見教材P104～105。

　　【答疑編號10706222,點(diǎn)擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(萬元)。或800÷3.5=228.57萬元，1層228.57萬元，2層228.57萬元×0.7=160萬元，1、2層合計(jì)228.57萬元+160萬元=388.57萬元，400-388.57=11.43(萬元)。

　　【答疑編號10706150,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。首先應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析，因此選項(xiàng)A正確。

　　【答疑編號10706151,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。繼承屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　【答疑編號10706152,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力。

　　【答疑編號10706153,點(diǎn)擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。工廠改建為超市，生產(chǎn)用房改為非生產(chǎn)用房，建筑物壽命會(huì)延長的，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余年限均為38年。

　　【答疑編號10706085,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房地產(chǎn)的凈收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530萬元，建筑物凈收益=4500×8%=360萬元(a=v×r)，土地的凈收益=房地產(chǎn)凈收益–房屋凈收益=530-360=170萬元，則土地的價(jià)值=a/r=170/6%=2833萬元，房地產(chǎn)價(jià)值根據(jù)直接資本化法為=4500+2833=7333萬元。

　　【答疑編號10706086,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，應(yīng)扣減項(xiàng)目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、買方稅、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用。 選項(xiàng)C錯(cuò)誤，項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。

　　【答疑編號10706087,點(diǎn)擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能。

　　【答疑編號10706035,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，報(bào)酬率取值偏小，收益價(jià)格偏高。運(yùn)用收益法計(jì)算價(jià)值時(shí)，價(jià)格偏高。

　　【答疑編號10706036,點(diǎn)擊提問】

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的最重要的區(qū)位狀況，

　　【答疑編號10706037,點(diǎn)擊提問】

　　四、論述題

　　1、

　　【正確答案】 1.商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò)，應(yīng)為12%。

　　2.商鋪開發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300m2獨(dú)立車棚的面積。

　　商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)值=4118.45×8700=3583.05(萬元)或3760.52×8700=3271.65萬元。

　　3.在計(jì)算2006年9月1日總地價(jià)的扣除項(xiàng)目中，不應(yīng)包括銷售利潤。

　　總地價(jià)V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04V

　　V=5322.25萬元

　　【答疑編號10706275,點(diǎn)擊提問】

　　試題來源:[2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試焚題庫]:　歷年真題+模擬試卷+錯(cuò)題練習(xí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師培訓(xùn): 針對每個(gè)考生的不同學(xué)習(xí)狀況，進(jìn)行有對性的講解、訓(xùn)練、答疑、�？�，送真題班+全真摸底評測+評測后導(dǎo)師點(diǎn)評+多媒體題庫+考前直播密訓(xùn)

　　報(bào)名資訊答疑|通關(guān)課程|�？碱}庫，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試交流群：686276821點(diǎn)擊群號有專門的老師幫忙解答。