二、簡答題

　　1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些?

　　2、簡述商品房估價的技術(shù)路線。

　　3、簡述房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　4、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C三個交易實(shí)例。實(shí)例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。除以上情況外，三個交易實(shí)例與估價對象均具有較好的可比性。根據(jù)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求判斷上述三個交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例，若有可以選作可比實(shí)例的，說明應(yīng)如何對它們的成交價格進(jìn)行修正或者調(diào)整。

　　5、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在價值時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540萬元、560萬元和650萬元;依據(jù)最高最佳利用原則選取了650萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯誤?

　　6、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題有哪些?

　　7、張某在2014年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按規(guī)定各自承擔(dān)。

　　1.評估張某權(quán)益價值時，王某是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析王某會從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.現(xiàn)需評估王某的權(quán)益價值，簡述技術(shù)路線。

　　8、某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。

　　9、商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營為主，其租金構(gòu)成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

　　10、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價時應(yīng)注意的問題有哪些?

　　11、估價對象為某三星級酒店，用收益法求取該酒店凈收益時，應(yīng)注意的問題有哪些?

　　12、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有哪些?

　　13、簡述工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　14、加油站房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)有哪些?

　　15、甲公司2013年通過有償出讓的方式獲得某宗土地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為17500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)30棟精裝修高檔住宅。第一期共15棟，主力戶型為90m2的二室一廳，于2015年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣10棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為17800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為17860元/m2，其余4棟無人承接，退還給甲公司。

　　第二期以130 m2三室兩廳為主，2016年6月當(dāng)工程竣工后，建成的精裝修住宅以19200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司當(dāng)時評估的拍賣底價過低，而且精裝修的住宅的拍賣底價竟然只比樓面地價高300元/ m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價公司堅(jiān)持當(dāng)時的估價結(jié)論合理。

　　<1> 、乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價評估屬于鑒定性評估還是咨詢性評估?

　　<2> 、乙房地產(chǎn)估價公司堅(jiān)持當(dāng)時估價結(jié)論的理由有哪些?

　　16、李某有意購買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。李某為此委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。

　　<1> 、該估價項(xiàng)目屬于鑒證性估價還是咨詢性估價?估價時應(yīng)采用哪種價值類型?

　　<2> 、該估價項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術(shù)路線。

　　17、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格�，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在價值時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　<1> 、這樣的做法有哪些錯誤?

　　<2> 、若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

　　18、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。

　　<1> 、評估該宗房地產(chǎn)價格時，如何來界定土地用途?適宜選用那些估價方法?

　　<2> 、政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡�需投入哪些費(fèi)用?

　　<3> 、評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?