某大廈8套公寓房地產(chǎn)糾紛估價(jià)報(bào)告

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　一、本報(bào)告所依據(jù)的與估價(jià)對象有關(guān)的法律文件來源。

　　1.由委托方提供的資料

　　鑒定委托書(原件)。

　　2.由××物業(yè)管理公司提供的資料

　　(1)國有土地使用證(復(fù)印件);

　　(2)關(guān)于××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請預(yù)售“××大廈”的批復(fù)(復(fù)印件);

　　(3)××市商品房銷售許可證(復(fù)印件)，

　　(4)××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表(復(fù)印件);

　　(5)××大廈××單元房屋預(yù)售合同、××單元租轉(zhuǎn)售合同、××單元商品房買賣合同、××單元商品房買賣合同(復(fù)印件)。

　　本報(bào)告中所采用的由××物業(yè)管理公司提供的文件，我公司未向政府有關(guān)部門核實(shí)，其真實(shí)性由該公司負(fù)責(zé)。

　　二、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員向××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價(jià)水平基本無重大變化，高檔外銷公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩(wěn)，因此此次評估的結(jié)果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產(chǎn)價(jià)格相同，不做調(diào)整。

　　三、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號(hào)樓單元面積匯總表》，估價(jià)對象8套房屋的建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進(jìn)行了入戶調(diào)查。此次評估假設(shè)這8套房屋在建筑面積、戶型、結(jié)構(gòu)、裝修方面情況一致。

　　四、××大廈的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，此次評估的估價(jià)對象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報(bào)告的市場比較法中也同樣選取了比較實(shí)例中的公寓部分進(jìn)行因素比較和系數(shù)修正。

　　五、在房地產(chǎn)的銷售和租賃過程中，不同樓層、戶型的房屋的價(jià)格有所不同。根據(jù)估價(jià)對象分布于不同樓層的特點(diǎn)，此次在評估過程中所選取的比較實(shí)例的價(jià)格為平均價(jià)，修正后的估價(jià)結(jié)果也為平均價(jià)，不再作樓層、朝向的價(jià)格調(diào)整。

　　六、本報(bào)告中對估價(jià)對象市場價(jià)格的把握，僅相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的現(xiàn)狀而言，市場價(jià)格在具體實(shí)現(xiàn)過程中會(huì)受市場環(huán)境變化、處置費(fèi)用、交易稅費(fèi)等因素的影響，本報(bào)告的使用者在使用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。

　　七、本次評估的目的是為委托方對涉及上述估價(jià)對象的民事裁判提供價(jià)值參考依據(jù)，評估結(jié)果的價(jià)格定義是估價(jià)對象在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場價(jià)格。在評估過程中，評估人員并未考慮對估價(jià)對象進(jìn)行強(qiáng)制處分和短時(shí)間變現(xiàn)的特殊性。

　　八、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，本評估公司不承擔(dān)責(zé)任。

　　九、本報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整數(shù)，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。

　　十、根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，估價(jià)人員在測算1997年、1998年的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)采用了美元作為計(jì)算單位，測算2001年的價(jià)格時(shí)采用了人民幣作為計(jì)算單位。

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方(略)

　　二、受托方(略)

　　三、估價(jià)對象

　　(一)估價(jià)對象界定

　　××大廈位于××市××區(qū)××路××號(hào)，××路與××路交叉口的東南角，建設(shè)用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。

　　此次委托方委托評估的估價(jià)對象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評估總建筑面積為1084.4㎡。

　　(二)權(quán)利狀況

　　根據(jù)評估人員掌握的資料.××大廈由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，1993年5月申請立項(xiàng)并開工建設(shè)。截止估價(jià)作業(yè)日期，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已取得××大廈的《國有土地使用證》(證號(hào)：×國用××字第××號(hào))，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級(jí)住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。

　　根據(jù)委托方的《鑒定委托書》，××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與××保稅區(qū)××貿(mào)易有限公司、××開發(fā)建設(shè)公司產(chǎn)生法律糾紛，涉及標(biāo)的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產(chǎn)權(quán)的市場價(jià)格。

　　(三)建筑物狀況

　　××大廈占地面積為4995㎡，銷售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對的方形大廈，外墻采用高級(jí)釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結(jié)構(gòu)及風(fēng)格在××商業(yè)區(qū)具有一定的標(biāo)志性。大廈地下1～2層為設(shè)備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設(shè)備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯;商業(yè)用房及寫字樓用房采用中央空調(diào)，公寓用房采用分體式空調(diào)。此次評估的對象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡。該8套房屋的客廳與臥室內(nèi)墻刷乳膠漆，實(shí)木地板，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調(diào)。

　　四、估價(jià)目的

　　為委托方對涉及上述估價(jià)對象的民事裁判提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　(1)1997年4月25日;

　　(2)1998年6月18日;

　　(3)2001年6月5日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對象(建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓)，土地出讓年限為50年，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年;1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年;2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價(jià)對象具備完整產(chǎn)權(quán)(能夠在市場上公開、自由地出售)條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)格。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　本次評估的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部等有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關(guān)資料，我公司掌握的房地產(chǎn)市場行情以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。具體資料如下：

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》。

　　(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

　　(4)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

　　(5)委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價(jià)對象的有關(guān)法律文件、圖表和資料(詳見附件)(略)。

　　(6)我公司掌握的有關(guān)市場資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的材料。

　　八、估價(jià)原則

　　我們在估價(jià)時(shí)遵循了以下原則：

　　(一)合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。

　　(二)最高最佳使用原則：能給估價(jià)對象帶來最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。

　　(三)替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循替代規(guī)律，有相同使用價(jià)格或相同效用、有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。

　　(四)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，本報(bào)告對估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)的狀況為準(zhǔn)。