（四）商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理
　　商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。
　　1.不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類。
　�。�1）出租型商業(yè)房地產(chǎn)
　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)。
　　采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。
　　采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對估價(jià)對象及交易實(shí)例的實(shí)地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。
　　此外在交易實(shí)例的選擇時(shí)還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價(jià)格（或租金）內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價(jià)格比非售后回租情況下的價(jià)格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報(bào)率與回報(bào)年限。類似的這種實(shí)例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報(bào)率與回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒有，而租賃價(jià)格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對租賃價(jià)格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。
　�。�2）運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)
　　運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價(jià)對象，在評估時(shí)理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－商業(yè)利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。
　　2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
　�。�1）.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
　　在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場法。
　�。�2）整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
　　整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。
　　雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價(jià)格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。
　　例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評估××商業(yè)廣場九層的價(jià)格。經(jīng)過市場分析決定采用市場法作為首選方法評估××商業(yè)廣場九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)例時(shí)，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查了解該市類似估價(jià)對象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場九層的價(jià)值。經(jīng)過市場調(diào)查，該市與估價(jià)對象類似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪（整層分割交易）的交易價(jià)格平均低8%～15%，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價(jià)對象的價(jià)格。
　�。�3）同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估
　　對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評估時(shí)，可先評估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識。
　　例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)用收益法評估××市××片區(qū)××商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個(gè)商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實(shí)地查看和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的××號商鋪；第二檔次為位于直行電梯口的××號等四間商鋪，位于商場主要通道的××號等八間商鋪；第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況（近扶手電梯、臨通道情況）、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪?zhàn)饨鸺捌渥饨鹣嗷リP(guān)系分別測算出來。
　�。ㄈ�）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
　　在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，結(jié)合估價(jià)對象的具體情況，對其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評估的難點(diǎn)之一。
　�。郯咐�2-2］
　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）
　　一、委托人（略）
　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）
　　三、估價(jià)對象
　　1.估價(jià)對象項(xiàng)目基本情況
　　××商城為停建工程，商城目前主體結(jié)構(gòu)基本完工，但室內(nèi)消防、水電、裝修等工程尚未完全到位�！痢辽坛堑厣�7層，地下2層。由于開發(fā)商方面的原因，工程涉及××、××市兩地法院經(jīng)濟(jì)案件，案情復(fù)雜，牽涉面廣等原因，使整個(gè)項(xiàng)目至今仍未完成竣工驗(yàn)收手續(xù)，樓宇目前未取得竣工驗(yàn)收證（含消防）。估價(jià)對象××商城2128號鋪位位于××商城第二層?xùn)|北角，現(xiàn)出租用作“粉紅時(shí)尚婚紗藝術(shù)攝影名店”，3～7層全部處于空置，估價(jià)對象××商城3002～6002號商鋪位于××商城每層的東北角，目前為空置狀態(tài)。
　　注：應(yīng)對經(jīng)濟(jì)案件糾紛情況作簡單介紹
　　2.估價(jià)對象權(quán)利狀況
　　項(xiàng)目規(guī)劃用途為一層至六層為商業(yè)用途，七層以上為辦公樓用途。建成后的樓宇必須是符合國家設(shè)計(jì)和現(xiàn)行施工規(guī)范要求，并取得由××市主管部門頒發(fā)的各項(xiàng)驗(yàn)收合格證書的樓宇和一次性裝飾（含外墻和室內(nèi)），辦妥甲方名下的《房產(chǎn)證書》。
　　根據(jù)××市××商城發(fā)展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日簽訂的《××商城補(bǔ)償鋪位分配協(xié)議書》，雙方商定××商城一至六層鋪位按《××商城建筑面積分配表》規(guī)定分配給××市甲公司，總建筑面積不小于1688㎡。

　3.估價(jià)對象基本情況