�。ǘ�）商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點(diǎn):
　　1.收益性
　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤(rùn)；另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。
　　2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣
　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂等等，不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報(bào)酬率或資本化率。
　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜
　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。
　　4.裝修高檔而復(fù)雜
　　為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，經(jīng)營(yíng)者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對(duì)其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。
　　5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯
　　商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間（立體空間）范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)榈讓樱ㄈ缫粯牵��?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價(jià)值最高，而向上的樓層的價(jià)值呈現(xiàn)快速衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。
　　（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
　　1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況
　�。�1）地段繁華程度。
　　影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個(gè)城市一般都有一個(gè)或幾個(gè)市級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購(gòu)買力（特別是大宗商品的購(gòu)買力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品），這類市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有一個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有一個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或稱為小區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。
　�。�2）交通條件。
　　對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場(chǎng)地問題；二是經(jīng)營(yíng)者的交通條件方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的便利程度。
　�。�3）臨街狀況。
　　商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營(yíng)，會(huì)影響商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
　�。�4）樓層。
　　一般來說，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。
　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況
　�。�1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。
　　商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和購(gòu)物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。
　�。�3）凈高。
　　商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。過低的凈高則會(huì)產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展；如凈高過高，建筑成本會(huì)增加，也無助于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。
　�。�4）面積。
　　根據(jù)經(jīng)營(yíng)要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營(yíng)業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場(chǎng)，面積也不宜太大。因此，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。
　�。�5）裝修。
　　裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場(chǎng)、品牌經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價(jià)值會(huì)有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也可能有很大的差別。
　�。�6）無形價(jià)值。
　　在注重品牌、文化品位的時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無形價(jià)值所占的比重越來越大，例如一個(gè)酒店管理集團(tuán)，能使一個(gè)同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價(jià)值。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價(jià)值進(jìn)行考慮。