四、估價(jià)目的
　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)益提供價(jià)值參考
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　20××年××月××日
　　六、價(jià)值定義
　　本次評(píng)估價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在期房?jī)r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價(jià)值。
　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
　　八、估價(jià)原則（略）
　　九、估價(jià)方法（略，見(jiàn)技術(shù)報(bào)告）
　　十、估價(jià)結(jié)果
　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過(guò)實(shí)地查看與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的權(quán)益價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬(wàn)伍仟四佰四拾四元整，估價(jià)結(jié)果

　    十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限
　　本報(bào)告在市場(chǎng)情況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)使用期限為一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。
　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）
　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）
　
　　三、市場(chǎng)背景分析
　�。ㄒ唬�××市商業(yè)用房市場(chǎng)背景分析（略）
　�。ǘ�）××商圈商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
　　××自改造后，商鋪供應(yīng)量大增，約翻了2倍多，而有效需求卻沒(méi)能隨之上漲；同時(shí)，隨著××商圈的崛起，××商鋪客流遭到進(jìn)一步分流，××商鋪由于原來(lái)多為銷售而造成的產(chǎn)權(quán)分散，商鋪經(jīng)營(yíng)各自為政，無(wú)統(tǒng)一主題等，造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的滯后，這些都導(dǎo)致××出現(xiàn)至今仍很嚴(yán)重的“二層及以上空置”現(xiàn)象；且在××內(nèi)部，也形成了巨大的剪刀差，副街商鋪人流稀少，商業(yè)物業(yè)租金與步行街相差高達(dá)3倍。因此，解決原來(lái)因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權(quán)分散，打造出主題賣場(chǎng)，形成自有特色，或能振興。
　　1.××商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)
　　業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，各個(gè)經(jīng)營(yíng)品種所占比例卻并不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)品種在服裝的夾縫中生存。
　　2.××商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況
　　目前××類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營(yíng)類型：① 整體統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等；②產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場(chǎng)、方海商苑、中威商場(chǎng)等房地產(chǎn)。

（三）××市爛尾樓盤活狀況市場(chǎng)分析
　　2004年，據(jù)××市規(guī)劃與國(guó)土資源局調(diào)查，××市共有52個(gè)問(wèn)題樓盤，爛尾樓總面積達(dá)167萬(wàn)㎡，其中××區(qū)18個(gè)，大部分為20層以上的高層建筑，建筑面積超過(guò)100萬(wàn)㎡。問(wèn)題樓盤不僅嚴(yán)重影響城市景觀，浪費(fèi)土地資源，還不利社會(huì)安定，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為此，××市政府制定優(yōu)惠政策，對(duì)問(wèn)題樓盤土地使用年限、功能變更、地價(jià)等實(shí)行優(yōu)惠（見(jiàn)《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問(wèn)題樓盤”處理意見(jiàn)的批復(fù)》），并積極推行四大措施：一是“盤”，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商或社會(huì)單位注資，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目；二是“收”，對(duì)長(zhǎng)期閑置，不能按期竣工的項(xiàng)目，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)收回用地；三是“拆”，對(duì)屬于違法違章建筑的項(xiàng)目，向法院申請(qǐng)“強(qiáng)制拆除通知書”，依法拆除；四是“賣”，對(duì)關(guān)系清晰、產(chǎn)權(quán)明確而又確實(shí)無(wú)法重新啟動(dòng)的問(wèn)題樓盤，申請(qǐng)到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交易，讓新投資方注資激活問(wèn)題樓盤。
　　這些措施推出半年多來(lái)，初見(jiàn)成效。例如：位于××市××區(qū)××東路邊的鴻昌廣場(chǎng)樓高63層、建筑面積達(dá)14萬(wàn)㎡，集商場(chǎng)、餐廳、娛樂(lè)、辦公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因產(chǎn)權(quán)糾紛一直沒(méi)有投入使用。目前已被盤活，其中6萬(wàn)㎡的寫字樓部分已出租和出售。截至目前，××區(qū)內(nèi)的18個(gè)“爛尾樓”中，鴻昌廣場(chǎng)、金田廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋中心3個(gè)樓盤的問(wèn)題目前已基本解決，寸金大廈、中政華庭、粵國(guó)大廈、首都大廈、華佳廣場(chǎng)5個(gè)樓盤現(xiàn)已復(fù)工，新世界廣場(chǎng)、仙湖苑、中南大廈、金利華大廈、金樣都市花園6個(gè)樓盤已進(jìn)入法律程序，另還提出了對(duì)海天大廈、東門大廈、金運(yùn)大廈3個(gè)樓盤的解決方案。
　　
　　四、最高最佳使用分析
　　所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。
　　估價(jià)對(duì)象之××商城2～6層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看了解，估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的 商業(yè)用途符合最高最佳使用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。
　
　　五、估價(jià)方法選用
　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，考慮到估價(jià)對(duì)象屬于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，因此決定選取收益法作為本次估價(jià)基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，在測(cè)算房地產(chǎn)收益時(shí)，選取市場(chǎng)法求取。
　　注：只選用了一種方法且未說(shuō)明選用一種方法的原因或不選用其他方法的原因。
　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
　　
　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
　　1.估算有效毛收益
　　委估房地產(chǎn)的收益主要是租金的收入，由于所處商圈較為成熟，類似商業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)實(shí)例較多，且租金收益基本保持穩(wěn)定，因此可采用市場(chǎng)法確定××商城建成后，估價(jià)對(duì)象的客觀租金水平。
　�、龠x擇交易實(shí)例
　　經(jīng)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定以下三個(gè)可比租賃交易實(shí)例，詳細(xì)資料見(jiàn)表2-15：
　　可比實(shí)例及影響因素說(shuō)明表2-15
　　見(jiàn)教材102頁(yè)-103頁(yè)
　　注：可比實(shí)例均為建完工程，估價(jià)對(duì)象為在建工程，應(yīng)說(shuō)明可比理由或進(jìn)行因素調(diào)整
　　可比實(shí)例為違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)，評(píng)估應(yīng)作估價(jià)假設(shè)聲明，如根據(jù)最高最佳使用，在獲得規(guī)劃審批的前提下評(píng)估。
　　可比實(shí)例缺少建筑結(jié)構(gòu)、總建筑面積、權(quán)益狀況的介紹
　　可比實(shí)例租金含義表述不清（是否有租約，包含物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等）
　�、诠纼r(jià)對(duì)象及可比實(shí)例因素修正
　　比較因素條件指數(shù)表2-16
　　見(jiàn)教材103頁(yè)-104頁(yè)
　　
　　③比準(zhǔn)租金

　估價(jià)對(duì)象租金＝∑（各可比實(shí)例修正價(jià)格×權(quán)重）＝109元/㎡·月
　　通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，××商圈類似分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)的3、4、5、6層經(jīng)營(yíng)情況都較差，目前××市類似的物業(yè)3層月租金水平在60～90元/㎡左右，××市類似的物業(yè)4～6層月租金水平在50～60元/㎡左右，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，并考慮××商圈發(fā)展較為成熟，租金收益保持穩(wěn)定，××商城建成后3層的客觀租金水平取70元/㎡，4～6層的客觀租金水平取60元/㎡。
　　同時(shí)考慮到目前××商圈商鋪的供應(yīng)量大，區(qū)域內(nèi)2層及以上樓層的商鋪總體空置率高，二層整層為新女人商城，經(jīng)營(yíng)狀況良好，故二層空置率取10%。項(xiàng)目為停建工程，商城3～7層全部處于空置狀況，故三層至六層空置率取20%，由此計(jì)算有效毛收益。
　　注：應(yīng)指出空置率為客觀平均值或指出確定空置率依據(jù)不準(zhǔn)確。
　　《××市租賃管理?xiàng)l例》規(guī)定租賃保證金不得超過(guò)3個(gè)月租金，本次估價(jià)租賃保證金按1個(gè)月租金計(jì)算；利率按中國(guó)人民銀行公布的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一年期定期存款利率2.52%計(jì)算。
　　2.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
　　委估房地產(chǎn)出租時(shí)，主要產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有稅金及附加、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，根據(jù)××市房地產(chǎn)出租的相關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)的一般情況取值，具體見(jiàn)《估價(jià)明細(xì)表》。
　　注：沒(méi)有進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算
　　3.收益年限的確定
　　根據(jù)《××市土地使用權(quán)出讓合同書》，H207—27宗地的土地使用年限為50年（從1997年01月10日至2047年01月09日止），項(xiàng)目為停建工程，類似項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，而取得本停建工程后，正常再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間為1年，經(jīng)向委托人了解短期內(nèi)無(wú)復(fù)工計(jì)劃，預(yù)計(jì)交樓時(shí)間不確定等因素，本次估價(jià)時(shí)假設(shè)項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間為3年，項(xiàng)目建成后剩余土地使用年限為37.3年，本次取剩余土地使用年限為其收益年限，即n＝37.3年。
　　注：（可推算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年9月21日）
　　37.3年=37年3個(gè)月18天
　　2047年1月9日—37年3個(gè)月18天=2009年9月9日
　　扣除開(kāi)發(fā)時(shí)間3年
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年9月21日
　　4.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
　　報(bào)酬率采用市場(chǎng)提取法確定，選取同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，通過(guò)試算法與線性內(nèi)插法求取

　在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)狀況，確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為9.5%。
　　估價(jià)明細(xì)表一　表2-19—2-21見(jiàn)教材106-108頁(yè)
　　收益法選用公式未說(shuō)明理由，租金發(fā)展變化無(wú)分析理由
　　租賃管理費(fèi)率和維修管理費(fèi)率取值無(wú)依據(jù)
　　未說(shuō)明保險(xiǎn)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)，費(fèi)率取值無(wú)依據(jù)
　　各種稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)未考慮押金收入
　
　　七、評(píng)估結(jié)果確定
　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過(guò)實(shí)地查看與市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的市場(chǎng)價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬(wàn)伍仟肆佰肆拾肆元整

案例說(shuō)明
　　1.案例的由來(lái)
　　估價(jià)對(duì)象為在建工程的部分商業(yè)房地產(chǎn)鋪位，委托人為確定其權(quán)益價(jià)值而委托估價(jià)。
　　2.估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案
　　該案例評(píng)估實(shí)質(zhì)是估價(jià)對(duì)象權(quán)益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員考慮到如下因素：
　�。�1）這種“權(quán)益”的價(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格相比，有租金收益的損失，并且買“權(quán)益”總存在著風(fēng)險(xiǎn)（如有可能不能按期完工，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比最初約定的差等），即權(quán)益價(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間損失凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；
　　注：報(bào)告中未作分析
　�。�2）報(bào)酬率等同于同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率，包含了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，且從市場(chǎng)提取。
　　（3）考慮××商場(chǎng)位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，可選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日有可能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益價(jià)值。
　　注：建議將以上三項(xiàng)放入報(bào)告對(duì)應(yīng)項(xiàng)位置
　　3.估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
　�。�1）要調(diào)查摸清估價(jià)對(duì)象的相關(guān)背景資料。例如建設(shè)進(jìn)度；估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況；建筑物性質(zhì)（商業(yè)、辦公、住宅等）等。只有掌握了估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料，才能為撰寫估價(jià)報(bào)告奠定良好的基礎(chǔ)。
　�。�2）在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對(duì)象的物業(yè)類型（商業(yè)、辦公、公寓），結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。
　　（3）項(xiàng)目建成后的定位直接影響到建成后銷售市場(chǎng)定位、客戶群定位、期望的利潤(rùn)空間、風(fēng)險(xiǎn)大小等。本次評(píng)估在利用收益法測(cè)算建成后的估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，考慮××商場(chǎng)位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，因此選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。