四、估價(jià)目的
　　為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)益提供價(jià)值參考
　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　20××年××月××日
　　六、價(jià)值定義
　　本次評估價(jià)值是指估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在期房價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，并考慮其受目前現(xiàn)狀限制所形成的客觀合理價(jià)值。
　　七、估價(jià)依據(jù)（略）
　　八、估價(jià)原則（略）
　　九、估價(jià)方法（略，見技術(shù)報(bào)告）
　　十、估價(jià)結(jié)果
　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過實(shí)地查看與市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響項(xiàng)目價(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的權(quán)益價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟四佰四拾四元整，估價(jià)結(jié)果

　    十一、估價(jià)人員（略）
　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限
　　本報(bào)告在市場情況無較大波動(dòng)時(shí)使用期限為一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市場有較大波動(dòng)或超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。
　　××市××區(qū)××路××商城鋪位房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）
　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）
　
　　三、市場背景分析
　�。ㄒ唬�××市商業(yè)用房市場背景分析（略）
　�。ǘ�）××商圈商業(yè)房地產(chǎn)市場分析
　　××自改造后，商鋪供應(yīng)量大增，約翻了2倍多，而有效需求卻沒能隨之上漲；同時(shí)，隨著××商圈的崛起，××商鋪客流遭到進(jìn)一步分流，××商鋪由于原來多為銷售而造成的產(chǎn)權(quán)分散，商鋪經(jīng)營各自為政，無統(tǒng)一主題等，造成商業(yè)經(jīng)營理念的滯后，這些都導(dǎo)致××出現(xiàn)至今仍很嚴(yán)重的“二層及以上空置”現(xiàn)象；且在××內(nèi)部，也形成了巨大的剪刀差，副街商鋪人流稀少，商業(yè)物業(yè)租金與步行街相差高達(dá)3倍。因此，解決原來因商鋪銷售而形成的產(chǎn)權(quán)分散，打造出主題賣場，形成自有特色，或能振興。
　　1.××商圈的商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)
　　業(yè)態(tài)較單一，以服裝、皮具、化妝品為主，各個(gè)經(jīng)營品種所占比例卻并不協(xié)調(diào)，服裝所占的比例比另外所有品種所占比例的總和都要多，其他各項(xiàng)經(jīng)營品種在服裝的夾縫中生存。
　　2.××商圈商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營狀況
　　目前××類似的商業(yè)房地產(chǎn)主要有兩種經(jīng)營類型：① 整體統(tǒng)一管理經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如西華宮、耀華樓等；②產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，如天龍商業(yè)城、金世界廣場、方海商苑、中威商場等房地產(chǎn)。

（三）××市爛尾樓盤活狀況市場分析
　　2004年，據(jù)××市規(guī)劃與國土資源局調(diào)查，××市共有52個(gè)問題樓盤，爛尾樓總面積達(dá)167萬㎡，其中××區(qū)18個(gè)，大部分為20層以上的高層建筑，建筑面積超過100萬㎡。問題樓盤不僅嚴(yán)重影響城市景觀，浪費(fèi)土地資源，還不利社會(huì)安定，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為此，××市政府制定優(yōu)惠政策，對問題樓盤土地使用年限、功能變更、地價(jià)等實(shí)行優(yōu)惠（見《關(guān)于子悅臺(tái)等52個(gè)“問題樓盤”處理意見的批復(fù)》），并積極推行四大措施：一是“盤”，調(diào)動(dòng)開發(fā)商或社會(huì)單位注資，盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目；二是“收”，對長期閑置，不能按期竣工的項(xiàng)目，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)收回用地；三是“拆”，對屬于違法違章建筑的項(xiàng)目，向法院申請“強(qiáng)制拆除通知書”，依法拆除；四是“賣”，對關(guān)系清晰、產(chǎn)權(quán)明確而又確實(shí)無法重新啟動(dòng)的問題樓盤，申請到市土地房產(chǎn)交易中心掛牌交易，讓新投資方注資激活問題樓盤。
　　這些措施推出半年多來，初見成效。例如：位于××市××區(qū)××東路邊的鴻昌廣場樓高63層、建筑面積達(dá)14萬㎡，集商場、餐廳、娛樂、辦公及公寓等功能，但自1997年11月工程竣工后，因產(chǎn)權(quán)糾紛一直沒有投入使用。目前已被盤活，其中6萬㎡的寫字樓部分已出租和出售。截至目前，××區(qū)內(nèi)的18個(gè)“爛尾樓”中，鴻昌廣場、金田廣場、遠(yuǎn)洋中心3個(gè)樓盤的問題目前已基本解決，寸金大廈、中政華庭、粵國大廈、首都大廈、華佳廣場5個(gè)樓盤現(xiàn)已復(fù)工，新世界廣場、仙湖苑、中南大廈、金利華大廈、金樣都市花園6個(gè)樓盤已進(jìn)入法律程序，另還提出了對海天大廈、東門大廈、金運(yùn)大廈3個(gè)樓盤的解決方案。
　　
　　四、最高最佳使用分析
　　所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。
　　估價(jià)對象之××商城2～6層房地產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看了解，估價(jià)對象的平面布局和實(shí)物狀況分析及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的 商業(yè)用途符合最高最佳使用原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。
　
　　五、估價(jià)方法選用
　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)過反復(fù)研究，考慮到估價(jià)對象屬于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，因此決定選取收益法作為本次估價(jià)基本方法來求取估價(jià)對象價(jià)值，在測算房地產(chǎn)收益時(shí)，選取市場法求取。
　　注：只選用了一種方法且未說明選用一種方法的原因或不選用其他方法的原因。
　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
　　
　　六、估價(jià)測算過程
　　1.估算有效毛收益
　　委估房地產(chǎn)的收益主要是租金的收入，由于所處商圈較為成熟，類似商業(yè)的出租經(jīng)營實(shí)例較多，且租金收益基本保持穩(wěn)定，因此可采用市場法確定××商城建成后，估價(jià)對象的客觀租金水平。
　�、龠x擇交易實(shí)例
　　經(jīng)評估人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定以下三個(gè)可比租賃交易實(shí)例，詳細(xì)資料見表2-15：
　　可比實(shí)例及影響因素說明表2-15
　　見教材102頁-103頁
　　注：可比實(shí)例均為建完工程，估價(jià)對象為在建工程，應(yīng)說明可比理由或進(jìn)行因素調(diào)整
　　可比實(shí)例為違規(guī)使用經(jīng)營，評估應(yīng)作估價(jià)假設(shè)聲明，如根據(jù)最高最佳使用，在獲得規(guī)劃審批的前提下評估。
　　可比實(shí)例缺少建筑結(jié)構(gòu)、總建筑面積、權(quán)益狀況的介紹
　　可比實(shí)例租金含義表述不清（是否有租約，包含物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等）
　　②估價(jià)對象及可比實(shí)例因素修正
　　比較因素條件指數(shù)表2-16
　　見教材103頁-104頁
　　
　�、郾葴�(zhǔn)租金

　估價(jià)對象租金＝∑（各可比實(shí)例修正價(jià)格×權(quán)重）＝109元/㎡·月
　　通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，××商圈類似分散經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)的3、4、5、6層經(jīng)營情況都較差，目前××市類似的物業(yè)3層月租金水平在60～90元/㎡左右，××市類似的物業(yè)4～6層月租金水平在50～60元/㎡左右，結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際狀況，并考慮××商圈發(fā)展較為成熟，租金收益保持穩(wěn)定，××商城建成后3層的客觀租金水平取70元/㎡，4～6層的客觀租金水平取60元/㎡。
　　同時(shí)考慮到目前××商圈商鋪的供應(yīng)量大，區(qū)域內(nèi)2層及以上樓層的商鋪總體空置率高，二層整層為新女人商城，經(jīng)營狀況良好，故二層空置率取10%。項(xiàng)目為停建工程，商城3～7層全部處于空置狀況，故三層至六層空置率取20%，由此計(jì)算有效毛收益。
　　注：應(yīng)指出空置率為客觀平均值或指出確定空置率依據(jù)不準(zhǔn)確。
　　《××市租賃管理?xiàng)l例》規(guī)定租賃保證金不得超過3個(gè)月租金，本次估價(jià)租賃保證金按1個(gè)月租金計(jì)算；利率按中國人民銀行公布的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一年期定期存款利率2.52%計(jì)算。
　　2.估算運(yùn)營費(fèi)用
　　委估房地產(chǎn)出租時(shí)，主要產(chǎn)生的運(yùn)營費(fèi)用有稅金及附加、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，根據(jù)××市房地產(chǎn)出租的相關(guān)規(guī)定及市場的一般情況取值，具體見《估價(jià)明細(xì)表》。
　　注：沒有進(jìn)行城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算
　　3.收益年限的確定
　　根據(jù)《××市土地使用權(quán)出讓合同書》，H207—27宗地的土地使用年限為50年（從1997年01月10日至2047年01月09日止），項(xiàng)目為停建工程，類似項(xiàng)目的正常建設(shè)期為2年，而取得本停建工程后，正常再開發(fā)建設(shè)的開發(fā)時(shí)間為1年，經(jīng)向委托人了解短期內(nèi)無復(fù)工計(jì)劃，預(yù)計(jì)交樓時(shí)間不確定等因素，本次估價(jià)時(shí)假設(shè)項(xiàng)目再開發(fā)建設(shè)的開發(fā)時(shí)間為3年，項(xiàng)目建成后剩余土地使用年限為37.3年，本次取剩余土地使用年限為其收益年限，即n＝37.3年。
　　注：（可推算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年9月21日）
　　37.3年=37年3個(gè)月18天
　　2047年1月9日—37年3個(gè)月18天=2009年9月9日
　　扣除開發(fā)時(shí)間3年
　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年9月21日
　　4.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
　　報(bào)酬率采用市場提取法確定，選取同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，通過試算法與線性內(nèi)插法求取

　在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對象的現(xiàn)實(shí)狀況，確定估價(jià)對象的報(bào)酬率為9.5%。
　　估價(jià)明細(xì)表一　表2-19—2-21見教材106-108頁
　　收益法選用公式未說明理由，租金發(fā)展變化無分析理由
　　租賃管理費(fèi)率和維修管理費(fèi)率取值無依據(jù)
　　未說明保險(xiǎn)費(fèi)取費(fèi)基數(shù)，費(fèi)率取值無依據(jù)
　　各種稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)未考慮押金收入
　
　　七、評估結(jié)果確定
　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，通過實(shí)地查看與市場調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響項(xiàng)目價(jià)值的因素分析，確定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20××年××月××日的市場價(jià)值為6585444元，大寫人民幣陸佰伍拾捌萬伍仟肆佰肆拾肆元整

案例說明
　　1.案例的由來
　　估價(jià)對象為在建工程的部分商業(yè)房地產(chǎn)鋪位，委托人為確定其權(quán)益價(jià)值而委托估價(jià)。
　　2.估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案
　　該案例評估實(shí)質(zhì)是估價(jià)對象權(quán)益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員考慮到如下因素：
　　（1）這種“權(quán)益”的價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格相比，有租金收益的損失，并且買“權(quán)益”總存在著風(fēng)險(xiǎn)（如有可能不能按期完工，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比最初約定的差等），即權(quán)益價(jià)格＝現(xiàn)房價(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間損失凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；
　　注：報(bào)告中未作分析
　�。�2）報(bào)酬率等同于同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率，包含了無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容，且從市場提取。
　�。�3）考慮××商場位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，可選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日有可能實(shí)現(xiàn)的權(quán)益價(jià)值。
　　注：建議將以上三項(xiàng)放入報(bào)告對應(yīng)項(xiàng)位置
　　3.估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
　�。�1）要調(diào)查摸清估價(jià)對象的相關(guān)背景資料。例如建設(shè)進(jìn)度；估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況；建筑物性質(zhì)（商業(yè)、辦公、住宅等）等。只有掌握了估價(jià)對象的相關(guān)資料，才能為撰寫估價(jià)報(bào)告奠定良好的基礎(chǔ)。
　�。�2）在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對象的物業(yè)類型（商業(yè)、辦公、公寓），結(jié)合估價(jià)對象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格。
　　（3）項(xiàng)目建成后的定位直接影響到建成后銷售市場定位、客戶群定位、期望的利潤空間、風(fēng)險(xiǎn)大小等。本次評估在利用收益法測算建成后的估價(jià)對象價(jià)值時(shí)，考慮××商場位處商業(yè)成熟區(qū)，租金、售價(jià)近幾年較穩(wěn)定，結(jié)合項(xiàng)目臨街程度等狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目續(xù)建完成后租金收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相比波動(dòng)不大，因此選取接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例作為可比實(shí)例，估算項(xiàng)目租金收益，求出估價(jià)對象可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值。