第一章　房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為(　)。

　　A、投機(jī)

　　B、儲蓄

　　C、投資

　　D、信托

　　2、一般來說，與長期投資相比，短期投資(　)。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)較大

　　B、收益率較高

　　C、流動性較好

　　D、投資回收期較長

　　3、按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實(shí)物投資，實(shí)物投資大致可分為(　)。

　　A、直接投資和間接投資

　　B、生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

　　C、固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等

　　D、短期投資和長期投資

　　4、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、區(qū)位選擇異常重要

　　B、不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　C、存在效益外溢

　　D、易受政策影響

　　5、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為(　)。

　　A、設(shè)計(jì)壽命

　　B、經(jīng)濟(jì)壽命

　　C、法定壽命

　　D、自然壽命

　　6、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資(　)的重視。

　　A、各異性

　　B、適應(yīng)性

　　C、相互影響性

　　D、專業(yè)管理依賴

　　7、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是(　)。

　　A、房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)

　　B、房地產(chǎn)投資所需資金少

　　C、房地產(chǎn)投資收益更高

　　D、房地產(chǎn)能保值增值

　　8、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于間接投資形式的是(　)。

　　A、購買房地產(chǎn)股票

　　B、購買商鋪

　　C、購買土地

　　D、購買買已建成的房地產(chǎn)

　　9、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或(　)時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

　　A、出售

　　B、抵押

　　C、轉(zhuǎn)讓

　　D、經(jīng)營

　　10、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的(　)。

　　A、增量供給

　　B、存量供給

　　C、潛在供給

　　D、總量供給

　　11、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(　)。

　　A、銷售收入

　　B、租金收入

　　C、轉(zhuǎn)讓收入

　　D、利息收入

　　12、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2016年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)2017年10月，甲物業(yè)的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，乙物業(yè)價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是(　)。

　　A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C、甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D、無法判斷

　　13、當(dāng)投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候，其更加重視(　)。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)收益

　　B、風(fēng)險(xiǎn)損失

　　C、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

　　D、最大期望收益

　　14、下列選項(xiàng)中不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是(　)。

　　A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　B、市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、決策風(fēng)險(xiǎn)

　　15、急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)是(　)。

　　A、周期風(fēng)險(xiǎn)

　　B、利率風(fēng)險(xiǎn)

　　C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　16、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

　　A、政治風(fēng)險(xiǎn)

　　B、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　C、機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)

　　D、市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　17、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。

　　A、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　B、機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)

　　C、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　D、收益風(fēng)險(xiǎn)

　　18、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這反映了房地產(chǎn)投資面臨(　)。

　　A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　B、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　D、比較風(fēng)險(xiǎn)

　　19、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是(　)。

　　A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　B、市場供求風(fēng)險(xiǎn)

　　C、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　D、利率變動風(fēng)險(xiǎn)

　　20、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)屬于(　)。

　　A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　B、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　C、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　D、周期風(fēng)險(xiǎn)

　　21、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇(　)。

　　A、進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

　　B、尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

　　C、機(jī)會型房地產(chǎn)投資

　　D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

　　22、某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是10年，那么對10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多，這反映的是(　)風(fēng)險(xiǎn)。

　　A、通貨膨脹

　　B、未來運(yùn)營費(fèi)用

　　C、時(shí)間

　　D、持有期

　　23、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)投資

　　B、投資組合

　　C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　D、占領(lǐng)世界投資市場

　　24、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過投資項(xiàng)目的(　)組合來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　A、地理區(qū)域

　　B、時(shí)間分布

　　C、物業(yè)類型

　　D、收益形式

　　25、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為(　)。

　　A、4.42%

　　B、8.11%

　　C、8.13%

　　D、9.54%

　　26、假如市場的整體平均收益率是10%，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率為5%,，一個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為(　)。

　　A、8.5%

　　B、4.5%

　　C、5%

　　D、7.5%

　　27、如果整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

　　A、8%

　　B、4%

　　C、14%

　　D、12%

　　28、如果整個(gè)投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是(　)。

　　A、10.38%

　　B、11.07%

　　C、12.45%

　　D、13.62%

　　29、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.5%，國債收益率為3%，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.3。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A、5.7%

　　B、6.6%

　　C、7.9%

　　D、9.4%