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2019年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理基礎(chǔ)練習(xí)2_第4頁

來源：中華考試網(wǎng) [ 2019年6月11日 ] 【大中小】

本文導(dǎo)航

第2頁多項選擇題

第3頁判斷題

　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟(jì)角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。參加教材P1。

　　【答疑編號10693577,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是投資概述。一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，但盈利能力也更強。參見教材P1。

　　【答疑編號10693583,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是投資概述。按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實物投資，實物投資大致可分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等。參見教材P2。

　　【答疑編號10693579,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項B錯誤，房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的特性包括：(1)區(qū)位選擇異常重要;(2)適于進(jìn)行長期投資;(3)需要適時的更新改造;(4)易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險;(5)變現(xiàn)性差;(6)易受政策影響;(7)依賴專業(yè)管理;(8)存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P7。

　　【答疑編號10693568,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟(jì)壽命截止到用起來不劃算的時點。參見教材P7。

　　【答疑編號10693555,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。適應(yīng)性是指適時的更新改造以適應(yīng)市場的需求。從持有房地產(chǎn)作為長期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場競爭中處于有利的地位。這就要求投資者適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。參見教材P8。

　　【答疑編號10693576,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費的特性。參見教材P10。

　　【答疑編號10693559,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券，投資房地產(chǎn)投資信托基金，購買住房抵押支持證券。參見教材P11～13。

　　【答疑編號10693527,點擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。參見教材P11。

　　【答疑編號10693543,點擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，屬于中短期投資，形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。參見教材P11。

　　【答疑編號10693548,點擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。

　　【答疑編號10693531,點擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元);乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)。這兩個物業(yè)的價值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計算式如下：甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小，因此甲的風(fēng)險較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險大。參見教材P16。

　　【答疑編號10693505,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風(fēng)險收益;而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險報酬”。參見教材P17。

　　【答疑編號10693502,點擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。參見教材P18～21。

　　【答疑編號10693487,點擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。參見教材P19。

　　【答疑編號10693494,點擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

　　【答疑編號10693484,點擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

　　【答疑編號10693462,點擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。選項A是收入方面的;選項B是支出方面的;選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。參見教材P21。

　　【答疑編號10693464,點擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中的個別風(fēng)險是可以控制的風(fēng)險，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有期風(fēng)險。參見教材P21。

　　【答疑編號10709969,點擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。參見教材P22。

　　【答疑編號10693466,點擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

　　【答疑編號10693454,點擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。參見教材P22。

　　【答疑編號10693471,點擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。參見教材P24。

　　【答疑編號10693440,點擊提問】

　　24、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。參見教材P24。

　　【答疑編號10693447,點擊提問】

　　25、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

　　【答疑編號10693437,點擊提問】

　　26、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率+系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)×(市場整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率)=5%+0.5×(10%-5%)=7.5%。參見教材P26。

　　【答疑編號10693450,點擊提問】

　　27、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。方法一：公式作法。折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=10%+0.4×(20%-10%)=14%。方法二：帶有技術(shù)含量的排除法。該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險投資收益率，即大于10%，選項A、B可立即排除。參見教材P26。

　　【答疑編號10693442,點擊提問】

　　28、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。折現(xiàn)率=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材P27。

　　【答疑編號10693427,點擊提問】

　　29、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。預(yù)期收益率R=無風(fēng)險投資收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(市場的平均收益率-無風(fēng)險投資收益率)=3%+0.3×(15%-3%)=6.6%。參見教材P28。

　　【答疑編號10693431,點擊提問】

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】本題考查的是投資概述。投資活動非常復(fù)雜，可以從不同的角度進(jìn)行分類。投資的幾種主要分類如下：(1)短期投資和長期投資;(2)直接投資和間接投資;(3)金融投資和實物投資;(4)生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇，固定資產(chǎn)投資與流動資產(chǎn)投資屬于實物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。參見教材P1～2。

　　【答疑編號10693581,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

　　【答疑編號10693554,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項E倉儲物業(yè)不是單獨的一類，屬于工業(yè)物業(yè)投資的一種。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。參見教材P5。

　　【答疑編號10693565,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項B錯誤，土地開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)進(jìn)行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、供氣、通信等工程所完成的投資，土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)直接投資。參見教材P10～11。

　　【答疑編號10693546,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券。參見教材P12。

　　【答疑編號10693536,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見教材P13～15。

　　【答疑編號10693520,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。選項C錯誤，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。參見教材P14。

　　【答疑編號10693517,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P17。

　　【答疑編號10693504,點擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。選項A錯誤，有時需就洪水、地震、核福射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單;選項E錯誤，房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)析現(xiàn)率的直接相加。參見教材P18。

　　【答疑編號10693483,點擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)值;二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)地價格下降。參見教材P19。

　　【答疑編號10693490,點擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險包括收益現(xiàn)金流量風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。參見教材P21～22。

　　【答疑編號10693477,點擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。選項B錯誤，房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會型房地產(chǎn)投資;選項C錯誤，對于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益加增值型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

　　【答疑編號10693456,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。選項B錯誤，通過投資組合理論，可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風(fēng)險因素仍然存在。參見教材P25。

　　【答疑編號10693438,點擊提問】

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是投資概述。從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力，因為企業(yè)的建立和發(fā)展都離不開投資，企業(yè)的運行也離不開投資活動。參見教材P3。

　　【答疑編號10693586,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動是人類最早的投資活動之一，不管這種投資活動是源于自用還是出租經(jīng)營為目的。參見教材P4。

　　【答疑編號10693571,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)投資主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資和個人投資。不同投資主體的投資目的有顯著差異，政府投資和非盈利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益，如公共租賃住房投資、綠色住宅示范項目投資等。企業(yè)投資和個人投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字摟投資、商品住宅投資等。參見教材P4。

　　【答疑編號10693572,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。參見教材P5。

　　【答疑編號10693552,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。參見教材P8。

　　【答疑編號10693560,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低。參見教材P11。

　　【答疑編號10693541,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。參見教材P12。

　　【答疑編號10693534,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行(IPO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。參見教材P12。

　　【答疑編號10710822,點擊提問】

　　9、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性差。參見教材P15。

　　【答疑編號10693522,點擊提問】

　　10、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。參見教材P16。

　　【答疑編號10693510,點擊提問】

　　11、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。在選擇投資機(jī)會時，如果其他條件都相同，投資者會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。其中，風(fēng)險就是一個重要因素。參見教材P16。

　　【答疑編號10693507,點擊提問】

　　12、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。參見教材P18。

　　【答疑編號10693508,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。以固定資金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。參見教材P18。

　　【答疑編號10693491,點擊提問】

　　14、

　　【正確答案】對

　　【答疑編號10693498,點擊提問】

　　15、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期費用而帶來的風(fēng)險，即使對于剛建成的新的建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

　　【答疑編號10693473,點擊提問】

　　16、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風(fēng)險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。參見教材P22。

　　【答疑編號10693467,點擊提問】

　　17、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。參見教材P23。

　　【答疑編號10693458,點擊提問】

　　18、

　　【正確答案】對

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。參見教材P23。

　　【答疑編號10693451,點擊提問】

　　19、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是投資組合理論。投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險。從理論上說，風(fēng)險是由系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風(fēng)險因素仍然存在。參見教材P26。

　　【答疑編號10693444,點擊提問】

　　20、

　　【正確答案】錯

　　【答案解析】本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象，這是因為零售商業(yè)用房對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。參見教材P28。

　　【答疑編號10693430,點擊提問】

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