三、簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？

征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。

征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。

2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。

3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場。

招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。

5．房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價方法有哪些？

房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價法、顧客感受定價法。

6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險主要包括：財務(wù)風(fēng)險因素、購買力因素、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險等。

7．房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？

在國際市場上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。  

我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。

物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可等。

9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？

房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化

10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。