三、計(jì)算題

　　某市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為一般納稅人，2019年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)2015年通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款4000萬(wàn)元，取得財(cái)政票據(jù)。由于公司資金短缺，于2017年5月才開(kāi)始動(dòng)工，將土地的3/4用于開(kāi)發(fā)建造商品房。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，支付土地閑置費(fèi)100萬(wàn)元;

　　(2)發(fā)生開(kāi)發(fā)成本共3050萬(wàn)元，該商品房所屬幼兒園建成后已無(wú)償移交政府，歸屬于幼兒園的開(kāi)發(fā)成本600萬(wàn)元;

　　(3)發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用共1200萬(wàn)元，全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出;

　　(4)2019年該商品房竣工驗(yàn)收，9月到12月間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該樓盤(pán)全部出售并交付業(yè)主，取得含增值稅收入14000萬(wàn)元。

　　(其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%;②開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%;③當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額共600萬(wàn)元)

　　要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。

　　(1)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為( )萬(wàn)元。

　　A.3150

　　B.3250

　　C.3000

　　D.4200

　　【答案】A

　　【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除。

　　可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+4000×5%)×3÷4=3150(萬(wàn)元)。

　　(2)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納增值稅為( )萬(wàn)元。

　　A.672.73

　　B.523.81

　　C.400

　　D.308.26

　　【答案】D

　　【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)改增(2016年5月1日)之后建造的新房，采用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

　　差額計(jì)稅確認(rèn)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=(14000-4000×3÷4)÷(1+9%)×9%=908.26(萬(wàn)元)

　　該商品房項(xiàng)目可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=600(萬(wàn)元)

　　該公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納增值稅=908.26-600=308.26(萬(wàn)元)。

　　(3)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)( )萬(wàn)元。

　　A.6558

　　B.6565

　　C.7786.99

　　D.7798

　　【答案】C

　　【解析】

　　①允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3150萬(wàn)元。

　�、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，成本費(fèi)用可以扣除。

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=3050萬(wàn)元。

　�、墼试S扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%=(3150+3050)×5%=310(萬(wàn)元)。

　�、茉试S扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加)=308.26×(7%+3%+2%)=36.99(萬(wàn)元)。

　�、菁佑�(jì)扣除金額=(3150+3050)×20%=1240(萬(wàn)元)。

　　可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3150+3050+310+36.99+1240=7786.99(萬(wàn)元)。

　　(4)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

　　A.1842.69

　　B.1845.63

　　C.1732.55

　　D.2532.75

　　【答案】C

　　【解析】不含稅收入=14000-908.26(增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額)=13091.74(萬(wàn)元)

　　增值額=13091.74-7786.99=5304.75(萬(wàn)元)

　　增值率=5304.75÷7786.99×100%=68.12%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55(萬(wàn)元)。