一、單項選擇題
1.
【正確答案】 B
【答案解析】 500×[(1+8%)-1]+1000×[(1+8%)^0.5-1]=79.23(萬元)。
2.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材192頁。
經(jīng)容積率修正后可比實例價格
=可比實例價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù))
=1000×(3/1.5)=2000元/平方米。
3.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材199頁，土地取得費利息：以整個土地取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費利息：如果土地開發(fā)費是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(或資金投入)為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。
4.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材197頁。
5.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材206頁。
6.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材211頁。
7.
【正確答案】 C
【答案解析】 見教材P215,土地使用年期修正的公式. 使用基準地價修正法需要修正年限時候，基準地價的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。
8.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材217頁。
9.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材221頁，理解掌握單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。
10.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材221頁：
標準深度為100英尺,級距就是100/4=25英尺;
累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%;
平均深度百分率=累計深度百分率×標準深度÷宗地深度=109%×100÷125=87.2%。
【 11.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材221頁,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，四三二一法則是必須掌握的。
12.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材229頁。
整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進度法進行評估;
對于實際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估;
屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。
13.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材182頁，500-11×[500×(1-2%)/50]=392.2萬元。
14.
【正確答案】 B
【答案解析】 教材154頁，土地的自然供給相對穩(wěn)定。
15.
【正確答案】 B
【答案解析】 P= 2 700×1.6/1.8=2 400。與教材192頁的【例5-6】類似。
16.
【正確答案】 A
【答案解析】 參見教材216頁的公式5-27。
17.
【正確答案】 D
【答案解析】 參考教材179頁，房地產(chǎn)總費用不包括折舊費。
18.
【正確答案】 B
【答案解析】 教材167頁，樓面地價=土地單價/容積率，所以土地單價=樓面地價×容積率。
19.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材157頁。
20.
【正確答案】 C
【答案解析】 容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。
21.
【正確答案】 B
【答案解析】 參見教材167頁。
22.
【正確答案】 C
【答案解析】 參見教材181頁。(L+B)×r= L×r1+B×r2
所以：(600+1400)×8.5%= 600×r1+1400×10%，從而有r1=5%。
23.
【正確答案】 D
【答案解析】 10×{〔1-(1+10%)^(-30)〕/10%｝=10×9.4269=94.269萬元。
24.
【正確答案】 B
【答案解析】 〔1-(1+10%)^(-25)〕/〔1-(1+10%)^(-20)〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066。
二、多項選擇題
1.
【正確答案】 BC
【答案解析】 參見教材155頁。土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性;2.土地質(zhì)量的差異性;3.土地資源的不可再生性不可再生性;4.土地效用的永續(xù)性。
2.
【正確答案】 ABDE
【答案解析】 參見教材159-160頁。
3.
【正確答案】 BCD
【答案解析】 參見教材166頁。房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。
4.
【正確答案】 ACD
【答案解析】 參見教材168頁。
5.
【正確答案】 ABC
【答案解析】 見教材P167。
6.
【正確答案】 ACDE
【答案解析】 見教材P190-P192。
7.
【正確答案】 ACE
【答案解析】 見教材P198。
8.
【正確答案】 ACE
【答案解析】 見教材P174-P175。
9.
【正確答案】 ABCD
【答案解析】 參見教材177-179頁。
10.
【正確答案】 BCDE
【答案解析】 參見教材200頁。
11.
【正確答案】 ABD
【答案解析】 見教材P228 。
12.
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 參見教材196頁，關(guān)注各種方法的適用范圍。
13.
【正確答案】 ABCE
【答案解析】 參見教材216-217頁。
三、綜合題
1.
【正確答案】 (1)收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)現(xiàn)有合同是否應該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應該執(zhí)行合同。
如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為
2009年： 【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元
2010年： 【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1000=13015元
2011年： 【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1000=4545.15元
這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為
21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元
違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。
(3)現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2
+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)
(4)合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限=40-2-5=33年
基準日三年后未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)
收益現(xiàn)值=154 545.15*【[1-1/(1+10%)^33]/10%】/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
(5) 最佳轉(zhuǎn)讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)
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2.
【正確答案】 解：(1)求該房地產(chǎn)的年租金總收入應該是客觀收入
=1×7×(1-5%)=6.65(萬元)
(2)求該房地產(chǎn)的年出租費用
年房產(chǎn)稅=7×(1-5%)×12%=0.798(萬元)
管理費、修繕費=7×6%=0.42(萬元)
房屋財產(chǎn)保險費=0.3(萬元)
年出租費用合計=0.798+0.42+0.3=1.518(萬元)
(3)求該房地產(chǎn)的年純收益
=6.65-1.518=5.132萬元
(4)計算該房地產(chǎn)的評估值
=5.132×{[1-(1+12%)-10]/12%｝=5.132×5.6502
=29(萬元)
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3.
【正確答案】 (1)面積為1000平方米，容積率為5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓的建筑面積=5000平方米。
年總收益=2*365*5000=3650000元。
(2)年總費用=3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250
(3)年純收益=3650000-1009250=2640750
(4)房地產(chǎn)總價=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
(5)建筑與專業(yè)費用=3500*(1+10%)*5000=19250000
(6)建設(shè)期為2年，地價的資金占用兩年;建筑費用和專業(yè)費用在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建筑費用和專業(yè)費用的資金平均占用一年。
利息=地價*[(1+6%)^2-1]+19250000*[(1+6%)-1]=0.1236地價+1155000
(7)開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費用+專業(yè)費用)之和的20%
開發(fā)商利潤=(地價+19250000)*20%=0.2地價+3850000
(8)立方程：
地價=房地產(chǎn)總價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-利潤
=36258750-19250000-0.1236地價-1155000-0.2地價-3850000
解方程，地價=9069016元。
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4.
【正確答案】 1.運用以下市場法公式進行評估：
(1)計算交易日期修正系數(shù)
A=l+5%=l.05;
B=1+5%=1.05;
C=1+5%=1.05;
D=(1+5%)2=1.10。
(2)計算交易情況修正系數(shù)
A=100/(100-1)=1.01;
B=100/(100+2)=0.98;
C=100/(100-3)=1.03;
D=100/(100+5)=0.95。
(3)計算容積率修正系數(shù)
待估房產(chǎn)容積率增加3.4—3=0.4，容積率修正為：l00+4=104
A、容積率增加3.2-3=0.2，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+2)=1.02;
B、容積率增加3.6-3=0.6，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+6)=0.98;
c、容積率增加3.4-3=0.4，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+4)=1;
D、容積率增加3.2-3=0.2，容積率修正系數(shù)為：l04/(100+2)=1.02。
(4)計算區(qū)位狀況修正系數(shù)
A=100/(100+5)=0.95;
B=100/(100+O)=1;
C=100/(100+2)=0.98;
D=100/(100—3)=1.03。
(5)計算實物狀況修正系數(shù)
A=100/(100-2)=1.02;
B=100/(100+4)=0.96;
C=100/(100+O)=1;
D=100/(100+2)=0.98。
(6)計算年期修正系數(shù)
A=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135;
B=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-40]=1;
C=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066;
D=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135。
2.待估房產(chǎn)評估值結(jié)果
(1)各可比交易案例修正后結(jié)果如下：
A=2500×1.05×1.01×1.O2×0.95×l.02×1.0135=2655.82(元);
B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63(元);
C=2600×1.05×1.03×1×0.98× 1×1.0066=2773.85(元);
D=2650×1.10×0.95×1.O2×1.O3×O.98×1.0135=2889.68 (元)。
(2)待估房產(chǎn)每平方米評估值
=(A修正后結(jié)果+B修正后結(jié)果+c修正后結(jié)果+D修正后結(jié)果)/4
=(2655.82+2710.63+2773.85+2889.68)/4
=11029.98/4
=2757.50元/米2
(3)待估房產(chǎn)評估值
=2757.50×10 000=27 575 000(元)
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，我們將會及時處理。