三、綜合題
1.被評估房地產A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經調查了解到，房地產A的土地使用權是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設完工并投入運營，房地產A投入使用之初，該房地產產權擁有人將其出租給他人使用，租期為5年(租期到2011年5月31日結束)，租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產使用中發(fā)生的費用由承租人承擔，合同同時規(guī)定，如果房地產A的產權擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日(2008年5月31日)市場上同類商業(yè)用房的正常租金(與評估對象A租金口徑一致)保持在每年每平方米150元水平上，經評估人員預測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎上每年遞增1%，評估基準日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設房地產A折現率和資本化率均為l0%。
要求：
評估房地產A的最佳轉讓價值(寫出評估過程，給出得出評估結論的理由或根據)。
2.某房地產的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元/平方米，預計年租金為7元/平方米。以前每年度的房屋空置導致的租金損失費為年租金總收入的4%，預計年房屋空置導致的租金損失為年預期租金總收入的5%，房產稅為年預期租金總收入的12%(以預期實際租金為征稅基礎，需要考慮空置率，正式考試可能不會告訴計稅基礎)，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6%(不考慮空置率)，房屋財產保險費為0.3萬元/年。預計該房地產尚可以使用10年。折現率為12%。
要求：
(1)求該房地產的年租金總收入。
(2)求該房地產的年出租費用。
(3)求該房地產的年純收益。
(4)計算該房地產的評估值。
3.有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費用為3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%，建筑費用和專業(yè)費用在整個建設期內均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預計為2元/平方米.日，管理費用為年租金的2%，維修費用為建筑費用的1.5%，保險費用為建筑費用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%，房地產綜合還原利率為7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本(建筑費用+專業(yè)費用)之和的20%,試評估該宗地地價。
4.Ⅰ.評估對象情況
待評估房地產為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，
適用資本化率為6%，評估基準日為2006年6月30日。
Ⅱ.參照物的情況及其說明
(1)現收集A、B、C、D四個房地產交易案例，均為與待估房地產在同一供
需圈內的可比寫字樓。評估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表：
(2)表中數據說明
表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況的數據均是以待估房地產為基準確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價格偏高，“-”表示案例交易價格偏低，區(qū)位狀況及實物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評估對象，“一”表示交易案例條件比被評估對象差。
�、�.其他相關數據
(1)從2004年至2006年待估房地產所在區(qū)域內的同類寫字樓價格每年遞增5%;
(2)容積率修正系數取值，當容積率為3時，容積率修正系數為l00。容積率每增加0.1，容積率修正系數增加l。
要求：
根據上述資料運用市場法評估該房地產的價值。
注：(1)以根據各交易案例修正后得出的單位建筑面積價格的算術平均值作為待估對象單位建筑面積的最終價格。
(2)土地年限修正系數計算結果保留四位小數，其他各步驟計算結果保留兩位小數。
，我們將會及時處理。