华南俳烁实业有限公司

　　三、綜合題

　　1.某資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)一國(guó)產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2016 年 12 月 31 日。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解到，該設(shè)備于 2011 年底以 530 萬元的價(jià)格購入并安裝，2012 年年初正式投入使用，經(jīng)濟(jì)使用壽命為 15 年，之后該設(shè)備的制造工藝、新材料更替頻繁，設(shè)備制造成本逐年降低，能耗也逐步減少，2016 年 12 月設(shè)備電機(jī)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約 45 萬元;設(shè)備其余部分為不可修復(fù)性損耗，工作正常。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了詢價(jià)，新型同類設(shè)備銷售價(jià)格為 400 萬元(不含稅)分析確定的設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率為 1.5%，安裝費(fèi)費(fèi)率為 1.2%，設(shè)備基礎(chǔ)在構(gòu)筑物評(píng)估中已經(jīng)考慮，不考慮間接成本、資金成本。評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，該設(shè)備比同新型同類設(shè)備多耗電 8000 度/年，電價(jià)為 0.5 元/度，折現(xiàn)率設(shè)定為 10%，10 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 6.1446，企業(yè)所得稅稅率為 25%。該設(shè)備不存在經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　要求：

　　(1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本。

　　(2)計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額。

　　(3)計(jì)算該設(shè)備超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值額。

　　(4)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。

　　【答案】

　　1.運(yùn)雜費(fèi)=400×1.5%=6 萬元

　　安裝費(fèi)=400×1.2%=4.8 萬元

　　設(shè)備的重置成本=400+6+4.8=410.8 萬元

　　2.可修復(fù)性損耗引起的貶值：45 萬

　　不可修復(fù)性損耗引起的編制：(410.8-45)×5/15=121.93 萬元實(shí)體性貶值：166.94

　　3.年超額運(yùn)營(yíng)成本=8000×0.5×10-4=0.4 萬元

　　稅后超額運(yùn)營(yíng)成本=0.4×(1-25%)=0.3 萬元

　　凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)值=0.3×(P/A，10%，10)=0.3×6.1446=1.84 萬元

　　該設(shè)備超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值額為 1.84 萬元。

　　4.設(shè)備的評(píng)估值=410.8-166.94-1.84=242.02 萬元

　　2.某資產(chǎn)評(píng)機(jī)構(gòu)對(duì)一企業(yè)工業(yè)廠房進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2017 年 6 月 30 日，采用重置成本法。該工業(yè)廠房由企業(yè)出資委托施工企業(yè)承建，建設(shè)周期 1 年，于 2012 年 6 月底建成并投入使用，建筑面積 6000 平方米，經(jīng)濟(jì)使用年限 50 年，廠房使用、維修和保養(yǎng)正常。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該廠房的結(jié)構(gòu)部分，裝修部分和設(shè)備部分的狀況進(jìn)行了評(píng)判打分(滿分 100分)，分值分別為 94、70、90，修正系數(shù)分別為 80%、10%、10%。按照重編預(yù)算的方法計(jì)算得出土建工程造價(jià)為 3883 萬元，安裝工程造價(jià)為 675 萬元。前期費(fèi)用的綜合費(fèi)率為 2%，期間費(fèi)用費(fèi)率為 5%。假設(shè)利潤(rùn)率為 3.5%，不考慮資金成本。要求：

　　(1)列出建筑物重置成本的計(jì)算公式;并列出建筑安裝工程造價(jià)常用的確定方法。

　　(2)計(jì)算委估廠房的重置成本。

　　(3)計(jì)算委估廠房的年限法成新率，打分法成新率、綜合成新率(采用加權(quán)平均法計(jì)算，年限法權(quán)重取 0.4，打分法權(quán)重取 0.6)。

　　(4)計(jì)算委估廠房的評(píng)估值。

　　【答案】

　　(1)①建(構(gòu))筑物評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值;

　�、诮�(構(gòu))筑物評(píng)估值=單位面積重置成本× 建筑面積×成新率=重置成本×成新率;估價(jià)對(duì)象的建安工程綜合造價(jià)，一般可根據(jù)實(shí)際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法中的一種方法或同時(shí)運(yùn)用幾種方法綜合確定。

　　(2)土建工程造價(jià)=3883(萬元);

　　安裝工程造價(jià)=675(萬元);

　　建安工程造價(jià)=3883+675=4558(萬元);

　　前期費(fèi)用=4558×2%=91.16(萬元);

　　期間費(fèi)用=(91.16+4558)×5%=232.46(萬元);

　　利潤(rùn)=(91.60+4558+232.46)×3.5%=170.87(萬元);

　　重置成本=91.60+4558+232.46+170.87=5052.93(萬元)。

　　(3)年限法成新率=1-5/50=0.9=90%;

　　打分法成新率=(94×80%+70×10%+90×10%)/100=91.20%;

　　綜合成新率=90%×0.4+91.20%×0.6=90.72%

　　(4)評(píng)估值=重置成本×成新率=5048.21×90.72%=4579.74(萬元)

　　3. 因市場(chǎng)需求波動(dòng)較大，某生產(chǎn)企業(yè)最近三年出現(xiàn)間歇性虧損，其擁有的生產(chǎn)線工藝技術(shù)水平與目前同類主流生產(chǎn)線存在一定差距，企業(yè)認(rèn)為該生產(chǎn)線存在減值可能，委托某資產(chǎn)評(píng)估結(jié)構(gòu)對(duì)該生產(chǎn)線進(jìn)行評(píng)估，為企業(yè)減值測(cè)試工作提供參考依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日為 2016 年 12月 31 日。

　　該生產(chǎn)線評(píng)估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值為 4852 萬元，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員未查詢到該生產(chǎn)線的銷售協(xié)議價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格，也沒有發(fā)現(xiàn)類似生產(chǎn)線的最近交易價(jià)格，無法可靠估計(jì)該生產(chǎn)線的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與企業(yè)溝通后決定采用收益法估算其公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)企業(yè)提供的預(yù)測(cè)資料進(jìn)行了分析，確定未來 5 年即 2017、2018、2019、2020、2021 年的凈現(xiàn)金流量分別為 346.00 萬元、349.46 萬元、352.95 萬元、356.48萬元、360.05 萬元，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員了解到，從 2017 年到 2021 年企業(yè)每年追加資金進(jìn)行設(shè)備改造，從 2022 年起，凈現(xiàn)金流量增長(zhǎng)速度將維持在 1%，在生產(chǎn)線主要設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi)，生產(chǎn)線按評(píng)估基準(zhǔn)日狀況繼續(xù)使用，不考慮改良等因素，測(cè)算未來五年收益現(xiàn)值與第 5 年末生產(chǎn)線變現(xiàn)價(jià)值的閑置之和得出該生產(chǎn)線的使用價(jià)值為 4284 萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為 10%。

　　要求：

　　(1)計(jì)算該企業(yè)生產(chǎn)線的公允價(jià)值;

　　(2)分析確定該生產(chǎn)線的可收回金額;

　　(3)分析判斷該生產(chǎn)線是否減值?如果存在減值，計(jì)算減值額。

　　【答案】

　　(1)公允價(jià)值評(píng)估過程與結(jié)果列示

　　①計(jì)算未來 5 年企業(yè)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和

　　346.00×(P/F，10%，1)+349.46×(P/F，10%，2)+352.95×(P/F，10%，3)+356.48×(P/F，10%，4)+360.05×(P/F，10%，5)=

　　346.00×0.9091+349.46×0.8264+352.95×0.7513+356.48×0.6830+360.05×0.6209=1335.54(萬元)

　�、谟�(jì)算從 2022 年開始的永續(xù)性現(xiàn)金流量現(xiàn)值。

　　360.05×(1+1%)÷(10%-1%)×0.6209=2508.78(萬元)

　　③該企業(yè)生產(chǎn)線的公允價(jià)值

　　(2)通過比較，該企業(yè)生產(chǎn)線的公允價(jià)值小于其使用價(jià)值，根據(jù)孰高原則，該生產(chǎn)線的可收回金額應(yīng)以其使用價(jià)值為準(zhǔn)，即 4284 萬元。(3)因?yàn)樵撋�產(chǎn)線的可收回金額為 4284，賬面價(jià)值為 4852，賬面價(jià)值大于可收回金額，所以該生產(chǎn)線存在減值，減值額為該生產(chǎn)線的賬面價(jià)值與其可收回金額的差額。即 4852-4284=568(萬元)