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　　二、 不定項(xiàng)選擇題(每題2分)

　　第 81 題 (一)(2008年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，土地出讓年限50年.根據(jù)土地使用權(quán)出讓臺同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè)8幢17層的住宅.經(jīng)過運(yùn)用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4500元/㎡.項(xiàng)目采用一次性開發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，采用不同的促銷組合進(jìn)行促銷。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要運(yùn)用好選定的價格策略，關(guān)鍵是要確定好()。

　　A.計(jì)價單位

　　B.起步價

　　C.調(diào)價幅度

　　D.調(diào)價頻率

　　正確答案：B,C,D,

　　第 82 題

　　(三)(2009年)某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付.該家庭為首次購買商品住房。

　　若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為()。

　　A.國家

　　B.政府

　　C.企業(yè)

　　D.個人

　　正確答案：D,

　　第 83 題

　　(三)某房地產(chǎn)開發(fā)公司承接了某住宅開發(fā)項(xiàng)目，征地5600平方米.經(jīng)市場調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價可達(dá)3000元/平方米，該公司計(jì)劃獲利220萬元.已知開發(fā)項(xiàng)目的主要開發(fā)費(fèi)用為：征地補(bǔ)償費(fèi)為270萬元;前期工程費(fèi)為40.52萬元;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為280.54萬元;建安工程費(fèi)為650元/平方米;配套設(shè)施費(fèi)為112.60萬元，經(jīng)營管理費(fèi)為58.12萬元;銷售費(fèi)用為170元/平方米.假設(shè)在本項(xiàng)目中，除了建安工程費(fèi)和銷售費(fèi)用外，其余都作為固定成本.根據(jù)題意，回答下列問題：

　　該項(xiàng)目的可變成本為()元/平方米。

　　A.820

　　B.1015.24

　　C.1125.78

　　D.1295.78

　　正確答案：A,

　　第 84 題

　　(四)某房地產(chǎn)商為了能夠在房地產(chǎn)市場中得到最大份額，賺取最大利潤，對市場進(jìn)行了調(diào)研分析。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時，才使用的調(diào)研方法是()。

　　A.觀察法

　　B.試驗(yàn)法

　　C.詢問法

　　D.投射法

　　正確答案：A,

　　第 86 題

　　(二)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為10000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為5000元，經(jīng)營期內(nèi)平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為960萬元。

　　該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為()。

　　A.32%

　　B.16%

　　C.8%

　　D.24%

　　正確答案：B,

　　第 88 題

　　(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商在決定開發(fā)區(qū)位、土地利用方式和規(guī)劃設(shè)計(jì)方向時遇到了較大的難度，因?yàn)闋可娴慕痤~巨大，需要依據(jù)正確、有效的資料來作出決定，所以該房地產(chǎn)開發(fā)商決定對市場進(jìn)行調(diào)研。

　　若要使投資決策更加科學(xué)、理性，則可選下列()。

　　A.詢問法

　　B.預(yù)測法

　　C.觀察法

　　D.試驗(yàn)法

　　正確答案：A,C,D,

　　第 89 題

　　(三)(2010年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán).該地塊面積為20000㎡，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%.

　　產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價為建筑面積20000元/㎡，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.

　　促進(jìn)工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈與車庫.

　　項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。

　　該項(xiàng)目的樓面地價為()元/㎡。

　　A.1000

　　B.2000

　　C.4000

　　D.4211

　　正確答案：C,

　　第 91 題

　　(三)張某購買一套商品住宅，成交價格為100萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行申請抵押貸款.該貸款的貸款期限為20年，貸款年利率為8%，采用按月等額還款方式償還。

　　下列劃撥土地中，國家不能無償收回的是()。

　　A.土地使用者遷移而停止使用的土地

　　B.土地使用者破產(chǎn)而停止使用的土地

　　C.未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)1年未使用的土地

　　D.核準(zhǔn)報(bào)廢的礦場土地

　　正確答案：C,

　　第 92 題

　　(三)某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價為500元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2500元/㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡.該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言.(2)市場分析.(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃.(4)銷售價格確定：以市場價格為主.(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分.(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對開盤當(dāng)天前十名購房者給予100元/㎡的價格優(yōu)惠。

　　若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費(fèi)率為12%，則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為()元/㎡。

　　A.3977

　　B.4261

　　C.4620

　　D.4688

　　正確答案：D,

　　第 93 題

　　(四)2008年年底，某住宅小區(qū)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式采用酬金制.2009年物業(yè)服務(wù)支出暫定為280萬元，酬金按固定數(shù)額提取，每年20萬元.2009年甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該小區(qū)預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金共計(jì)300萬元，2010年1月經(jīng)審計(jì)，2009年實(shí)際物業(yè)服務(wù)支出為250萬元，節(jié)余30萬元。

　　該住宅小區(qū)采用的物業(yè)服務(wù)酬金制計(jì)費(fèi)方式的財(cái)務(wù)特征為()。

　　A.該住宅小區(qū)業(yè)主支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

　　B.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較低

　　C.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)人工成本占總成本的比例較高

　　D.該住宅小區(qū)管理處是獨(dú)立的會計(jì)主體

　　正確答案：C,D,

　　第 94 題

　　(一)(2008年)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布了招標(biāo)公告，擬通過公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理該小區(qū)。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則有()。

　　A.公開、公平、公正

　　B.等價有償

　　C.誠實(shí)信用

　　D.保護(hù)弱者

　　正確答案：A,C,

　　第 95 題

　　(一)李某購買一套住宅，總價143萬元，工商銀行為其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等額償還.請回答下列問題：

　　李某的還款總額為()萬元。

　　A.142

　　B.123.67

　　C.138.26

　　D.151.36

　　正確答案：A,

　　第 96 題

　　(一)(2008年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，土地出讓年限50年.根據(jù)土地使用權(quán)出讓臺同及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可建設(shè)8幢17層的住宅.經(jīng)過運(yùn)用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4500元/㎡.項(xiàng)目采用一次性開發(fā)的方式，預(yù)計(jì)建設(shè)期2年，第一年開始預(yù)售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，采用不同的促銷組合進(jìn)行促銷。

　　根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的營銷渠道，銷售隊(duì)伍規(guī)模的確定一般采用()。

　　A.代理費(fèi)用估算法

　　B.收入比例法

　　C.工作量法

　　D.競爭對比法

　　正確答案：C,

　　第 97 題

　　(2010年)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán).該地塊面積為20000㎡，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%.

　　產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/㎡，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.促進(jìn)工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈與車庫.

　　項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知.

　　該項(xiàng)目涉及的促銷方式有()。

　　A.公共關(guān)系

　　B.人員促銷

　　C.廣告促銷

　　D.營業(yè)推廣

　　正確答案：B,C,D,

　　第 98 題

　　(二)某房屋價值100萬元，房主向甲保險公司投保該房屋的火災(zāi)保險，保險金額為84萬元，同日向乙保險公司投保該房屋的火災(zāi)保險，保險金額為36萬元.該房屋失火，財(cái)產(chǎn)全部損失。

　　屬于財(cái)產(chǎn)保險基本險標(biāo)的范圍之內(nèi)的為()。

　　A.土地

　　B.礦藏

　　C.房屋

　　D.未經(jīng)收割的農(nóng)作物

　　正確答案：C,

　　第 99 題

　　(三)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測算，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元(不含土地成本)，銷售稅費(fèi)率為10%.在具體實(shí)施項(xiàng)目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和營銷活動，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)研包括()等內(nèi)容。

　　A.項(xiàng)目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格

　　B.房地產(chǎn)商品需求價格彈性

　　C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

　　D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢

　　正確答案：A,B,D,