第五章 房地產(chǎn)價格及其評估

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格及其評估的認(rèn)知程度，包括對房地產(chǎn)價格的含義、特點(diǎn)、種類、影響因素和評估方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)價格概述

　　一、房地產(chǎn)價格的含義

　　二、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)

　　(一)與區(qū)位密切相關(guān)

　　(二)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價格

　　(三)同時有買賣價格和租賃價格

　　(四)易受交易者的個別情況影響

　　(五)形成的時間通常較長

　　(六)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的主要種類

　　一、掛牌價格、成交價格和市場價格

　　(一)掛牌價格

　　(二)成交價格

　　(三)市場價格

　　二、總價格、單位價格和樓面地價

　　(一)總價格

　　(二)單位價格

　　(三)樓面地價

　　三、正常負(fù)擔(dān)價、賣方凈得價和買方實(shí)付價

　　四、真實(shí)成交價、網(wǎng)簽備案價、計稅指導(dǎo)價和貸款評估價

　　五、名義價格和實(shí)際價格

　　六、現(xiàn)房價格和期房價格

　　七、起價、標(biāo)價、成交價和均價

　　八、買賣價格和租賃價格

　　(一)買賣價格

　　(二)租賃價格

　　九、補(bǔ)地價

　　十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素

　　一、房地產(chǎn)價格的影響因素概述

　　二、交通因素

　　三、人口因素

　　(一)人口數(shù)量

　　(二)人口結(jié)構(gòu)

　　(三)人口素質(zhì)

　　四、居民收入因素

　　五、物價因素

　　六、貨幣政策因素

　　七、利率因素

　　八、稅收因素

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

　　(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收

　　(三)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

　　九、心理因素

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的評估方法

　　一、比較法

　　(一)比較法概述

　　(二)交易實(shí)例搜集

　　(三)可比實(shí)例選取

　　(四)比較基礎(chǔ)建立

　　1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

　　2.統(tǒng)一付款方式

　　3.統(tǒng)一融資條件

　　4.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　5.統(tǒng)一計價單位

　　(五)交易情況修正

　　(六)市場狀況調(diào)整

　　(七)房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　(八)比較價格計算

　　二、收益法

　　(一)收益法概述

　　(二)報酬資本化法主要公式

　　1.收益期為有限年且凈收益每年不變的公式

　　2.收益期為無限年且凈收益每年不變的公式

　　3.預(yù)知未來若干年后價格的公式

　　(三)凈收益求取

　　(四)報酬率求取

　　1.報酬率的含義

　　2.報酬率的求取方法

　　(五)直接資本化法

　　三、成本法

　　(一)成本法概述

　　(二)房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　1.土地取得成本

　　2.建設(shè)成本

　　3.管理費(fèi)用

　　4.銷售費(fèi)用

　　5.投資利息

　　6.銷售稅費(fèi)

　　7.開發(fā)利潤

　　(三)成本法基本公式

　　(四)房地產(chǎn)重新購建價格

　　(五)建筑物折舊

　　1.建筑物折舊的含義和內(nèi)容

　　2.測算建筑物折舊的年限法

　　考試要求

　　1.了解房地產(chǎn)價格的含義;

　　2.熟悉房地產(chǎn)價格的特點(diǎn);

　　3.掌握房地產(chǎn)價格的種類;

　　4.熟悉房地產(chǎn)價格的影響因素;

　　5.掌握房地產(chǎn)價格評估的比較法;

　　6.熟悉房地產(chǎn)價格評估的收益法、成本法。

　　第六章 房地產(chǎn)投資及其評價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資及其評價的認(rèn)知程度，包括對房地產(chǎn)投資的含義、類型、特點(diǎn)、一般步驟和投資者的風(fēng)險偏好，資金的時間價值，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價，房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其應(yīng)對等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述

　　一、房地產(chǎn)投資的含義

　　二、房地產(chǎn)投資的類型

　　(一)房地產(chǎn)投資類型概述

　　(二)房地產(chǎn)置業(yè)投資的類型

　　三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

　　(一)兼有投資和消費(fèi)雙重功能

　　(二)投資金額較大

　　(三)可使用資金杠桿

　　(四)可抵御通貨膨脹

　　(五)投資時間通常較長

　　(六)投資選擇的多樣性

　　(七)投資區(qū)域的差異性

　　(八)投資價值的附加性

　　四、房地產(chǎn)投資的一般步驟

　　五、房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險偏好

　　(一)按風(fēng)險偏好劃分的投資者類型

　　(二)不同風(fēng)險偏好投資者的特點(diǎn)

　　1.保守型投資者的特點(diǎn)

　　2.中庸保守型投資者的特點(diǎn)

　　3.中庸型投資者的特點(diǎn)

　　4.中庸進(jìn)取型投資者的特點(diǎn)

　　5.進(jìn)取型投資者的特點(diǎn)

　　第二節(jié) 資金的時間價值

　　一、資金的時間價值的含義

　　二、單利和復(fù)利

　　(一)利息和利率的概念

　　(二)單利的計算

　　(三)復(fù)利的計算

　　(四)單利與復(fù)利的換算

　　三、名義利率和實(shí)際利率

　　(一)名義利率和實(shí)際利率問題的產(chǎn)生

　　(二)名義利率下的本利和計算

　　(三)名義利率與實(shí)際利率的換算

　　四、資金的時間價值的換算

　　(一)資金的時間價值換算的基本說明

　　1.資金時間價值換算中的符號及其含義

　　2.資金時間價值換算中的假設(shè)條件

　　3.資金時間價值換算中的基本關(guān)系

　　(二)資金時間價值換算的常用公式

　　1.將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值的公式

　　2.將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式

　　3.將等額年金轉(zhuǎn)換為將來值的公式

　　4.將將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式

　　5.將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式

　　6.將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價概述

　　二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算

　　(一)現(xiàn)金流量的概念

　　(二)現(xiàn)金流量圖

　　(三)現(xiàn)金流量表

　　三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法

　　(一)靜態(tài)評價主要指標(biāo)和方法

　　1.租金回報率

　　2.投資收益率

　　3.資本金收益率

　　4.靜態(tài)投資回收期

　　(二)動態(tài)評價主要指標(biāo)和方法

　　1.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　2.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　3.動態(tài)投資回收期

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其應(yīng)對

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義

　　二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征

　　(一)客觀性

　　(二)不確定性

　　(三)潛在性

　　(四)損益雙重性

　　(五)可測性

　　(六)相關(guān)性

　　三、房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險

　　(一)比較風(fēng)險

　　(二)政策風(fēng)險

　　(三)市場供求風(fēng)險

　　(四)市場周期風(fēng)險

　　(五)利率風(fēng)險

　　(六)通貨膨脹風(fēng)險

　　(七)收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　(八)時間風(fēng)險

　　(九)持有期風(fēng)險

　　(十)流動性風(fēng)險

　　(十一)或然損失風(fēng)險

　　(十二)政治風(fēng)險

　　四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的應(yīng)對

　　(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的原則

　　1.針對性原則

　　2.可行性原則

　　3.連續(xù)性原則

　　(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對的方法

　　1.風(fēng)險回避

　　2.風(fēng)險組合

　　3.風(fēng)險控制

　　4.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　5.風(fēng)險自留

　　考試要求

　　1.熟悉房地產(chǎn)投資的含義、特點(diǎn)和一般步驟;

　　2.掌握房地產(chǎn)投資的類型;

　　3.了解房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險偏好;

　　4.掌握資金的時間價值的含義;

　　5.熟悉單利和復(fù)利;

　　6.了解名義利率和實(shí)際利率;

　　7.熟悉資金的時間價值的換算;

　　8.了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的含義、意義和一般步驟;

　　9.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算;

　　10.熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法;

　　11.了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義和特征;

　　12.熟悉房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險和風(fēng)險應(yīng)對。