三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　第 51 題 在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng)考慮此因素。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 52 題 在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應(yīng)為未來。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 53 題 對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 54 題 在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 55 題 周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 56 題 不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 57 題 當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)一債權(quán)。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 58 題 房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 59 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 60 題 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 61 題 在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 62 題 一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 63 題 運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 64 題 某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 65 題 一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　第 66 題 王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。

　　請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。

　　第二年運營費用=634.90萬元×(2101.8-1814)萬元×25%=706.85萬元

　　第三年運營費用=634.90萬元×(2390.85-2101.8)萬元×25%=707.16萬元

　　第四年運營費用=634.90萬元×(2681.21-2390.85)萬元×25%=707.49萬元

　　第一年凈收益=1179.10萬元

　　第二年凈收益=1394.95萬元

　　第三年凈收益=1683.69萬元

　　第四年凈收益=1973.72萬元

　　收益期限為40年-2年=38年